آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی

از جمله موارد مهمی که منجر به ایجاد نظم و ثبات در یک مجموعه می‌شود وجود قوانین و یا آیین نامه است. با توجه به اینکه امروزه افراد زیادی در مجتمع های آپارتمانی زندگی یا به کسب و کاری مشغول هستند لذا نادیده گرفتن آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری – اداری و مسکونی باعث بروز مشکلات فراوانی می‌شود. این آیین نامه‌ها در واقع مجموعه‌ای از دستورالعمل ها و قوانین داخلی یک مجتمع (اداری، تجاری یا مسکونی) هستند. با توجه به اهمیت موضوع در این مقاله سعی داریم بیشتر در این خصوص صحبت کنیم. پس تا پایان با ما همراه باشید.

تعریف آیین نامه

اصول و قوانینی که توسط افراد دارای صلاحیت برای شرایط خاصی تدوین می‌شود، آیین نامه گویند. در واقع آیین نامه‌ها برای بهبود وضعیت یک مجموعه تنظیم می‌شوند و کمک می‌کنند تا واحدهای مختلف در آن مجموعه به خوبی در کنار هم فعالیت کنند.

آیین نامه مجتمع های آپارتمانی

مجموعه قوانین داخلی مجتمع های آپارتمانی که به کمک مدیریت آپارتمان باعث برقراری نظم، رفاه، امنیت، آرامش و ادامه فعالیت ساکنین در مجتمع می‌شود، آیین نامه مجتمع های آپارتمانی گوییم.

گاهی اوقات مجتمع ها بر اساس شرایط آپارتمان و اهداف خود قوانین منحصر به فردی را در نظر می‌گیرند که رعایت این قوانین و آیین نامه ها برای تمامی افراد آن مجتمع ضروری است.

به عبارت دیگر  آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی به مانند یک عهد و پیمان است که کلیه افراد آن مجتمع برای ایجاد یک زندگی راحت تر یا کسب و کار بهتر از آن تبعیت می‌کنند.

توجه کنید که آیین نامه هر مجتمع آپارتمانی با مجتمع های آپارتمانی دیگر بر اساس شرایط خاص آنها می‌تواند متفاوت باشد.

قوانین و آیین نامه چه تفاوتی با هم دارند؟

شاید این سوال برای شما هم پیش بیاید که تفاوت بین آیین نامه و قوانین چیست!

در واقع قوانین توسط یک واحد قضایی تصویب می‌شوند در حالیکه آیین نامه فقط برای یک مجتمع تدوین می‌شود و ممکن است با سایر مجتمع های دیگر متفاوت باشد. به عبارتی قوانین مختص به یک مجتمع نیست و تمامی مجتمع ها موظف به اجرای آن هستند.

بیشتر بدانید: آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

اصول مدیریت مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی

مدیریت مجتمع های تجاری با مدیریت مجتمع های مسکونی تفاوت هایی دارد و کاملا یکسان نیستند. مدیریت شارژ ، حفظ بهداشت یک مجتمع، رسیدگی به امور جاری و به طور کلی هماهنگی بین تمامی واحدهای تجاری از جمله چالش هایی است که در مجتمع های آپارتمانی تجاری نسبت به مجتمع های مسکونی بسیار با آن روبرو هستند. در همین راستا افراد تلاش می‌کنند که در مجتمع های تجاری اصول مدیریتی خاصی را بکار گیرند. بنا بر دلایل فوق علاوه بر قوانین مشاعات مجتمع های تجاری، اکثر مجتمع های  تجاری(یا اداری) از آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری – اداری نیز استفاده می‌کنند. به این ترتیب مدیریت مجتمع تجاری، پس از بررسی شرایط حاکم بر مجتمع موظف است آیین نامه‌ای در راستای حفظ نظم ساختمان و سایر موارد لازم تدوین کند، سپس نسخه‌ای از آن را در اختیار کسبه مجتمع قرار دهد.

مطالب مرتبط: نرم افزار مدیریت ساختمان

منظور از قوانین مشاعات مجتمع های تجاری چیست؟

یکی از موارد مهمی که در مجتمع های تجاری مورد بحث قرار می‌گیرد، قوانین مشاعات در این مجتمع‌هاست که بسیار مشابه با قوانین مشاعات مجتمع های مسکونی است. (بخش‌هایی از ساختمان را که کلیه افراد ساکن در آن (اعم از مستاجر و موجر) حق استفاده دارند، مشاعات گویند)

مواردی نظیر سرویس بهداشتی، پشت بام، راهرو ، آسانسور، پله‌های برقی و پارکینگ در مجتمع های تجاری به عنوان مشاعات هستند و حق بهره‌برداری تجاری از این قسمت ها برای سایر واحدهای تجاری آن مجتمع ممنوع است.

از قوانین مشاعات مجتمع های تجاری معمولا در آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری – اداری صحبت می‌شود و تمامی کسبه موظفند از این قوانین پیروی کنند.

برخی قوانین مشاع در ساختمان‌های تجاری عبارتند از:

کسی حق دخل و تصرف مشاعات را ندارد مگر طبق قانون و با اخذ رضایت سایر ساکنین ساختمان؛
قرار دادن اجناس و ابزار در راهروها سد معبر تلقی می‌شود و ممنوع است؛
گذاشتن زباله‌ها در راهرو و راه پله‌ها ممنوع می‌باشد؛
حمل مصالح با آسانسور ممنوع است؛
اگر در یکی از واحدهای مجتمع بنایی و یا تعمیراتی انجام شود باید در مورد نظافت آن با هماهنگی سرایدار و افراد ساکن در ساختمان تصمیم بگیرند.

محاسبه شارژ مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی

چگونگی محاسبه شارژ آپارتمان های تجاری طبق یک معیار خاص صورت می‌گیرد. این معیارها در ساختمان‌های مسکونی توسط مدیریت و مجمع عمومی تنظیم می‌شود. اما در مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری معیارهایی که جهت دریافت شارژ  بکار می‌گیرند بسیار متفاوت است. مدیریت ساختمان معمولا برای محاسبه شارژ 3 عامل اصلی متراژ واحد، طبقه و میزان بهره گیری از مشاعات را در نظر می‌گیرد. در برخی مجتمع های تجاری ممکن است از معیارهای دیگری نیز برای محاسبه شارژ استفاده کنند که این امر در راستای آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری است.

توجه

معیارهای محاسبه شارژ معمولا بر اساس نوع تجارت مجتمع تجاری تعیین می‌شود.

مطالعه بیشتر: نرم افزار شارژ ساختمان

وظایف اصلی مدیر مجتمع های آپارتمانی مسکونی

مدیریت مجتمع های مسکونی آپارتمان ها وظایف مختلفی دارد که در جهت حفظ رفاه و آسایش ساکنین انجام می‌شود. برخی از وظایف اصلی مدیر مجتمع عبارتند از:

• مدیریت مالی

نظارت بر بودجه مجتمع، حسابرسی هزینه ها و درآمدها، جمع آوری هزینه‌های ماهانه و ... ؛

•  تعیین شارژ هر واحد و جمع آوری مبلغ شارژ از ساکنین؛

• حفظ، نگهداری و تعمیرات ساختمان؛

نظارت بر نگهداری از ساختمان و تاسیسات، برنامه ریزی برای تعمیرات ضروری و بهبود امکانات.

•  مدیریت روابط با ساکنین؛

ارتباط مستمر با ساکنین، برگزاری جلسات عمومی برای اطلاع رسانی و تصمیم گیری.

•  ایمنی و امنیت؛

 اطمینان از روش‌های ایمنی مناسب مانند سیستم‌های اعلام حریق، دوربین های مدار بسته و بیمه ساختمان؛

•  تعیین قوانین مجتمع در چارچوب آیین نامه و ابلاغ آن به اهالی ساختمان؛

مدیریت آپارتمان باید با مشورت مجمع عمومی مالکین، قوانینی را که ساکنین باید رعایت کنند پیش بینی و در چارچوب آیین نامه درج و به اطلاع ساکنین برساند.

•  رسیدگی به شکایات و اختلافات ساکنین؛

مدیر ساختمان باید به شکایاتی که اهالی نسبت به هزینه‌های شارژ یا موارد دیگر دارند، رسیدگی نماید.

در ماده‌ی 24 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها داریم: هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود اعتراض دارد، می‌تواند به مدیریت ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی نماید. در صورت عدم رسیدگی مدیر یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌ دار قضائی مراجعه کند.

•  صورت‌برداری و ثبت موضوعات مورد تایید در جلسات مجمع عمومی مالکان.

(طبق ماده 12 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها داریم؛ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌ جلسه نوشته و توسط مدیر یا مدیران ساختمان نگهداری شود).

مطالعه بیشتر: بیمه های ضروری مدیران مجتمع های مسکونی، تجاری و اداری

نکات تدوین آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی

هیئت مدیره ساختمان موظف است در زمان تدوین آیین نامه مجتمع تجاری – اداری موارد خاصی را در نظر بگیرد. برخی از این موارد مهم تدوین عبارتند از:

- تعیین مشاعات؛

- توجه به هزینه شارژ هر واحد تجاری؛

- تخصیص حد و مرز هر واحد؛

- تفکیک فعالیت‌های تجاری و اداری؛

- تعیین هزینه بر اساس متراژ واحد و طبقه؛

- محاسبه متفاوت مشاعات برای واحدهای تجاری و اداری.

مطالعه بیشتر: وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی

آیین نامه مجتمع های آپارتمانی مسکونی

آیین‌نامه داخلی مجتمع های مسکونی، سندی است که در کنار اساسنامه مجتمع، یک راهنمای جامع برای زندگی و سکونت در مجتمع‌های مسکونی به حساب می آید. این سند، در مورد نحوه استفاده از امکانات مجتمع، رعایت حقوق همسایگان، حفظ نظم و آرامش در مجتمع جزئیاتی ارائه می‌دهد. در واقع این آیین‌نامه‌ی داخلی به عنوان یک مکمل برای اساسنامه است و جزئیاتی را بیان می‌کند که در اساسنامه مجتمع مسکونی به آنها نپرداختند.

اساسنامه مجتمع های مسکونی

اساسنامه یک سند قانونی و رسمی است که چارچوب کلی مجتمع، نحوه اداره و مدیریت مجتمع مسکونی، حقوق و وظایف ساکنین، مالکین ساختمان و ارکان مدیریتی را مشخص می‌نماید.

اساسنامه مجتمع مسکونی، معمولا مفاد زیر را شامل می‌شود:

- مشخصات مجتمع نظیر آدرس، تعداد واحدها، مشخصات زمین و ساختمان؛

- ارکان مجتمع شامل مجمع عمومی مالکان، هیئت مدیره، مدیر ساختمان؛

- امور مالی مجتمع؛

- حقوق و وظایف مالکین؛ پرداخت شارژ، رعایت مقررات، شرکت در جلسات مجامع عمومی و...

- تغییر کاربری واحدها، پارکینگ‌ها و فضاهای مربوط به قسمت‌های مشترک؛

- انجام عملیات ساختمانی و تغییرات داخلی در ساختمان؛

- هزینه‌ها و مالیات مربوط به قسمت‌های مشترک؛

- نقل و انتقال، اجاره و حق سکونت؛

- بیمه ساختمان؛

آیین نامه داخلی مجتمع های مسکونی را از لینک زیر مشاهده کنید.

اساسنامه و آیین نامه داخلی مجتمع های مسکونی

سخن آخر

اکنون که در این مقاله با تعریف آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری – اداری و مسکونی و نکات اصلی آن آشنا شدید، برای اطلاعات بیشتر می‌توانید قوانین و مقررات ساختمان برای ساکنین را نیز مطالعه بفرمایید. در پایان خوشحال می‌شویم که نظرات خود را با ما در میان بگذارید و یا اگر سوالی دارید مطرح کنید. کارشناسان حصین حاسب در اولین فرصت پاسخ شما را خواهند داد.