وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی؛ 17 وظیفه مهم مدیران ساختمان

وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی تنها به برگزاری جلسات یا تنظیم صورتجلسه محدود نمی‌شود. این نهاد مسئول حفظ و نگهداری ساختمان و مدیریت امور مشترک است. همچنین اجرای مصوبات مجمع عمومی و رسیدگی به امور مالی مجتمع را بر عهده دارد. آشنایی با این وظایف، علاوه بر جلوگیری از اختلافات میان ساکنان، به مدیریت بهتر ساختمان و حفظ ارزش آن نیز کمک می‌کند.

برای بهبود امور ساختمان، اعضای هیئت مدیره به‌صورت دوره‌ای جلساتی برگزار می‌کنند و تصمیمات خود را در قالب "صورتجلسه هیئت مدیره" ثبت می‌کنند. این صورتجلسات مبنای اجرای بسیاری از تصمیمات مدیریتی بوده و نقش مهمی در شفافیت عملکرد هیئت مدیره دارد.

طبق ماده 14 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیریت آپارتمان یا هیئت مدیره مسئول حفظ و نگهداری، اداره امور ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان است.

در ادامه، به‌طور کامل با وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی، اختیارات هیئت مدیره ساختمان و مهم‌ترین مسئولیت‌های مدیران ساختمان آشنا خواهید شد.

اعضای هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی

مدیر یا اعضای هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شوند. مدت خدمت آن‌ها در این سمت دو سال است. البته مجمع عمومی می‌تواند مدت بیشتری را برای فعالیت هیئت مدیره تعیین کند. بر اساس ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، تعداد اعضای هیئت مدیره ساختمان باید فرد باشد تا در تصمیمات مربوط به ساختمان رای اکثریت تعیین کننده باشد.

متن اختیارات هیئت مدیره ساختمان

اختیارات هیئت مدیره ساختمان از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها ناشی می‌شود. مجمع عمومی مالکان با انتخاب مدیر یا اعضای هیئت مدیره، اختیار اداره امور جاری ساختمان را به آن‌ها واگذار می‌کند. با این حال، این اختیارات نامحدود نیست. هیئت مدیره باید تمام تصمیمات خود را در چارچوب قانون و مصوبات مجمع عمومی اتخاذ کند.

به بیان دیگر، هیئت مدیره می‌تواند برای حفظ و اداره ساختمان تصمیم‌گیری کند، اما در موضوعات اساسی که حقوق همه مالکان را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اخذ نظر و تصویب مجمع عمومی الزامی است.

اختیارات هیئت مدیره ساختمان بدون نیاز به تصویب مجمع

هیئت مدیره برای انجام امور روزانه و اجرای قوانین ساختمان، اختیارات مشخصی دارد. در بسیاری از موارد نیازی به تشکیل مجمع عمومی نیست.

قانون این اختیارات را برای اداره منظم مجتمع و جلوگیری از اختلال در امور روزمره در اختیار هیئت مدیره قرار داده است.

چه تصمیماتی از هیئت مدیره ساختمان فقط با تصویب مجمع عمومی امکان‌پذیر است؟

برخی تصمیمات به دلیل تاثیر مستقیم بر حقوق مالکان، خارج از حدود اختیارات هیئت مدیره است و تنها با تصویب مجمع عمومی قابلیت اجرا دارد. از جمله:

• انتخاب یا عزل مدیر یا اعضای هیئت مدیره
• تصویب بودجه سالانه و هزینه‌های غیرمتعارف ساختمان
• تصمیم‌گیری درباره بازسازی اساسی یا نوسازی کلی ساختمان
• تغییر نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک در مواردی که قانون یا توافق مالکان اجازه می‌دهد
• ایجاد تغییرات اساسی در قسمت‌های مشترک ساختمان
• تصویب هزینه‌های سنگین و پروژه‌های عمرانی که خارج از تعمیرات معمول و ضروری هستند.

در این شرایط، هیئت مدیره تصمیمات مجمع عمومی را اجرا می‌کند و اختیار تصمیم‌گیری مستقل ندارد.

جدول مقایسه اختیارات هیئت مدیره ساختمان و تصمیمات نیازمند تصویب مجمع عمومی

📌 اختیارات و وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی

وظایف هیئت مدیره ساختمان تنها به دریافت شارژ یا رسیدگی به تعمیرات محدود نمی‌شود. این نهاد مسئول اداره صحیح بخش‌های مشترک ساختمان است. همچنین باید مصوبات مجمع عمومی را اجرا کند، از حقوق مالکان محافظت نماید و نظم مجتمع را حفظ کند. انجام درست این مسئولیت‌ها علاوه بر افزایش رضایت ساکنان، از بروز اختلافات و هزینه‌های اضافی نیز جلوگیری می‌کند.

در مجتمع‌های مسکونی، اعضای هیئت مدیره باید با قوانین مرتبط، به‌ویژه قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن آشنا باشند تا بتوانند تصمیم‌های مدیریتی را در چارچوب قانون اتخاذ کنند.

موفقیت هیئت مدیره در مدیریت ساختمان تا حد زیادی به رعایت موارد زیر بستگی دارد:

در ادامه با 17 مورد از مهم‌ترین وظایف هیئت مدیره ساختمان آشنا می‌شوید که رعایت آن‌ها نقش مهمی در مدیریت صحیح ساختمان و حفظ منافع تمامی ساکنان دارد.

وظایف مهم هیئت مدیره ساختمان به شرح زیر است:

1- حفظ، نگهداری، اداره امور ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی

مهم ترین مسئولیت مدیریت ساختمان یا هیئت مدیر، حفظ و نگهداری از ساختمان و تجهیزات مربوط به آن است. به عبارتی کلیه اقدامات آنها در راستای تضمین طول عمر بیشتر ساختمان و همچنین حفظ ساختمان از هر گونه آسیب یا خرابی است. مدیران ساختمان موظف‌اند تصمیمات مجمع عمومی مالکان را اجرا کنند. اما اگر مصوبه مجمع برخلاف قانون تملک آپارتمان‌ها یا سایر قوانین کشور باشد، هیئت مدیره الزامی به اجرای آن ندارد.

2- بیمه ساختمان در مقابل آتش سوزی و حوادث غیر مترقبه

یکی دیگر از وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی، بیمه مجتمع در برابر حوادث غیر مترقبه ای نظیر آتش سوزی است. در صورت آتش سوزی و عدم اقدام لازم در این زمینه مدیران مسئول جبران خسارت هستند. بیمه ساختمان باید حتما در صورتجلسه هیئت مدیره ذکر شود. ذکر این موضوع می‌تواند به مدیران بعدی کمک کند تا با رصد وضعیت ساختمان تصمیمات بهتری بگیرند. مدیریت ساختمان سهم هر مالک را متناسب با زیربنای اختصاصی واحد تعیین می‌کند. پس از دریافت این مبالغ از مالکان، حق بیمه به شرکت بیمه پرداخت می‌شود.

3- تعیین سهم شارژ ساختمان و پیگیری شارژها

هیئت مدیره بر اساس هزینه‌های یک ساختمان مبلغ شارژ ماهانه را تعیین می‌کنند. میزان شارژ نیز همانند بیمه ساختمان در صورتجلسه برای اطلاع رسانی به سایر ساکنین و همچنین مدیران بعدی قید می‌شود. بر این اساس مدیران در آینده می‌توانند تصمیمات جدیدی برای تعیین مبلغ شارژ ماهانه بگیرند.

اگر برخی از ساکنان شارژ ماهانه را پرداخت نکنند، هیئت مدیره باید موضوع را در جلسات خود بررسی کند. سپس اقدامات لازم را برای وصول بدهی انجام دهد. در صورت عدم پرداخت شارژهای معوقه توسط برخی ساکنین، هیئت مدیره مجتمع نسبت به پیگیری قضایی این افراد اقدام لازم را انجام می‌دهد.

نرم‌افزار مدیریت ساختمان؛ ابزاری برای انجام دقیق‌تر وظایف هیئت‌مدیره

هیئت‌مدیره مجتمع‌های مسکونی علاوه بر انجام وظایف اجرایی، باید امور مالی، دریافت شارژ، ثبت هزینه‌ها، گزارش‌گیری و اطلاع‌رسانی به ساکنان را نیز به‌صورت دقیق مدیریت کند. استفاده از نرم‌ افزار مدیریت ساختمان باعث می‌شود این فرآیندها با سرعت، دقت و شفافیت بیشتری انجام شوند. احتمال بروز خطا یا اختلاف میان ساکنان کاهش می‌یابد.

4- سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین

اگر مالکین برای پرداخت هزینه‌های مشترک ترتیبی پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از آنها از هزینه‌های مشترک آن قسمتی که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاصی دارد مانند آب ، گاز ، آسفالت پشت‌بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان ( یا به عبارتی به نسبت متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد نظیر هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، باغبان و ... به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود.

محاسبه دقیق سهم هزینه‌های مشترک بر عهده مدیر یا هیئت مدیره است. همچنین هر شخص، اعم از مالک، مستاجر یا استفاده‌کننده، موظف به پرداخت سهم خود از این هزینه‌هاست.

5- عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر

با توجه به ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا مدیران امین شرکاء هستند بنابراین مدیر نمی تواند بعد از انتخاب توسط مجمع عمومی مسئولیت خود را به دیگری بدهد زیرا مجمع با توجه به شایستگی های این فرد، وی را به عنوان مدیر ساختمان تعیین می‌کند. لذا هیئت مدیره یا مدیر نمی‌توانند به دلیل عدم اوقات کافی برای مدیریت یا دلایل مشابه دیگر، شخص دیگری را به جای خود برگزینند.

6- رسیدگی به اعتراض شرکاء

هر کدام از شرکا که در مورد میزان هزینه های مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نماید. بنابراین یکی دیگر از وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی این است که به اعتراض مالکان رسیدگی کند. هر چند که اعتراض مالک منطقی نباشد. در صورت عدم رسیدگی هیئت مدیره به اعتراض، شرکا می‌توانند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کنند (ماده 24 آیین نامه اجرایی).

7- حفظ و نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان

طبق ماده 12 آیین نامه اجرایی تمامی تصمیمات مجمع باید در صورتجلسه قید و توسط مدیر نگهداری شود. صورتجلسات باید توسط تمام حاضرین امضاء شود. مفاد این صورتجلسه‌ها جزء مهم‌ترین مدارک قابل استناد در برابر مدیران، مالکین، ‌اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، قضائی و اداری است. توجه کنید که کلیه مدارک و صورت جلسات با تغییر مدیر به مدیران بعدی ساختمان تحویل داده می‌شود.

8- بررسی وکالت نامه نماینده شرکا

فردی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین می‌شود باید قبل از تشکیل جلسات مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بنابراین یکی از وظایف هیئت مدیره ساختمان بررسی و احراز صحت اعتبار وکالت ‌نامه، قبل از تشکیل جلسه مجمع است .

9- رسیدگی به مسائل مربوط به تعمیرات ساختمان

از وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی این است که در خصوص رسیدگی به تعمیرات ساختمان در جلسه هیئت مدیره تصمیم گیری و در صورتجلسه قید شود. تعمیراتی مانند تعمیرات ایزوگام، تعمیر تاسیسات گرمایشی- سرمایشی، تعمیر آسانسور و غیره.

10- ارسال اظهارنامه به مالکین یا استفاده‌کنندگان بدهکار

بنا بر ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کنندگان از پرداخت سهم هزینه‌های مشترک خود، از سوی هیئت‌مدیره ، اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن درخواست می‌شود. در  واقع اظهارنامه یک ابزار رسمی برای مطالبه حق است و مدیر ساختمان نمی‌تواند برای مطالبه این حق به طور شفاهی یا با نصب آگهی روی تابلو اعلانات اقدام کند.

این اظهارنامه روی فرم‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‌شود توسط مدیر ساختمان در 3 نسخه تنظیم، سپس در دفتر دادگاه ثبت و توسط مامور ابلاغ به فرد بدهکار ابلاغ می‌گردد.

11- خودداری از ارائه خدمات مشترک به مالکین

یکی دیگر از وظایف هیات مدیره مجتمع های آپارتمانی پس از ارسال اظهارنامه به مالکین، پرهیز از ارائه خدمات مشترک به آنهاست. بر اساس ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود را پرداخت نکند، مدیران مجتمع می‌توانند از ارائه برخی خدمات مشترک خودداری کنند. این اقدام باید مطابق قانون و پس از طی مراحل قانونی انجام شود.

هیئت مدیران نمی‌توانند قبل از ابلاغ اظهارنامه، مالک یا فرد بدهکار را از خدمات مشترک محروم نمایند.

12- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات مجتمع

در صورتیکه هیئت ‌مدیره مجتمع های آپارتمانی طبق اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان اظهارنامه به مالکین (استفاده کننده بدهکار) ارسال کنند، با این حال آنها همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان با توجه به تقاضای مدیر یا هیئت‌مدیران برای وصول وجه، اجرائیه صادر می‌کند. بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، معادل بدهی مالک یا فرد بدهکار، اموال او بازداشت‌ و پس از بررسی قیمت آنها توسط کارشناس، به حراج و مزایده گذاشته می‌شود. بدین ترتیب مطالبات ساختمان وصول خواهد شد.

13- اقامه دعوی در مراجع قضایی جهت وصول مطالبات

هیئت‌مدیره مجتمع های آپارتمانی می‌تواند برای دریافت مطالبات مجتمع علاوه بر ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان از طریق اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات از واحدهای بدهکار اقدام کند.

14- درخواست از وزارت برای انتخاب کارشناسان موضوع ماده 13 قانون تملک آپارتمانها

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری پایان عمر مفید ساختمان رسیده یا به عبارتی ساختمان دچار فرسودگی باشد و بیم خطر یا ضرر مالی، جانی در میان باشد و اکثر مالکین قسمتهای اختصاصی در این موضوع موافق نباشند، هیئت مدیره یا مدیریت اقدام به درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی به انتخاب این کارشناسان خواهد کرد.

15- بازسازی ساختمان بعد از تصویب مجمع عمومی

در صورتی که مجمع عمومی با اکثریت آراء تصویب کند که ساختمان باید بازسازی شود ، اجرای این امر طبق تبصره 1 ماده 13 قانون تملک آپارتمانها بر عهده مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات لازم را انجام می‌دهند.

16- درخواست تخلیه واحد خودداری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان

اگر مالک خودداری کننده از همکاری، واحد متعلق به خود را برای تجدید بنا تخلیه نکند، طبق درخواست مدیران ‌مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر افراد مالک، دستور تخلیه آپارتمان را‌صادر می‌کند (طبق تبصره 2 ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها).

لذا یکی دیگر از وظایف هیئت مدیران مجتمع های آپارتمانی درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنا و بازسازی ساختمان خودداری می‌ورزد.

17- اطلاع رسانی تصمیمات مجامع عمومی به شرکای غایب

اگر برخی از مالکین به دلایل مختلف نتوانند در جلسه مجمع عمومی حضور یابند و جلسه با حضور اکثریت رسمیت پیدا کند، تصمیمات جلسه برای کلیه افراد از جمله شرکای غایب الزام آور است. این تصمیمات باید ظرف 10 روز توسط مدیر یا هیئت مدیران به مالکین غایب و همچنین وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع رسانی شود.

جدول مقایسه تفاوت وظایف و اختیارات هیئت مدیره ساختمان

وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی

در مجتمع‌های مسکونی، هیئت مدیره علاوه بر وظایف قانونی که در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن آمده است، نقش مهمی در مدیریت روزانه ساختمان، ایجاد نظم، حفظ اموال مشترک و افزایش رضایت ساکنان دارد. اجرای صحیح این وظایف باعث کاهش اختلافات میان ساکنان، افزایش شفافیت مالی و حفظ ارزش ساختمان می‌شود. به همین دلیل، اعضای هیئت مدیره باید ضمن آشنایی با قوانین، مهارت کافی در برنامه‌ریزی، ارتباط با ساکنان و مدیریت هزینه‌ها نیز داشته باشند.

✅ مدیریت امور مالی و بودجه مجتمع

مدیریت مالی و بودجه مجتمع‌ها از جمله وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی است. مهم ترین آنها عبارتند از:

✅ نظارت بر نگهداری بخش‌های مشترک ساختمان

یکی از مهم‌ترین وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی، حفظ کیفیت و ایمنی قسمت‌های مشترک مانند آسانسور، پارکینگ، راه‌پله، پشت‌بام، موتورخانه، فضای سبز، سیستم‌های تاسیساتی و تجهیزات ایمنی است. برنامه‌ریزی برای سرویس‌های دوره‌ای و تعمیرات پیشگیرانه، از هزینه‌های سنگین آینده جلوگیری می‌کند.

✅ انتخاب و نظارت بر پیمانکاران و نیروهای خدماتی

در بسیاری از مجتمع‌ها، خدماتی مانند نظافت، نگهبانی، سرویس آسانسور یا تعمیرات توسط پیمانکاران انجام می‌شود. هیئت مدیره باید در انتخاب افراد یا شرکت‌های واجد صلاحیت دقت کند. ضمن نظارت بر اجرای صحیح قراردادها، باید کیفیت خدمات را به‌صورت مستمر ارزیابی کند.

✅رسیدگی به درخواست‌ها و اختلافات ساکنان

اختلاف میان همسایگان در مجتمع‌های مسکونی موضوعی رایج است. هیئت مدیره باید در چارچوب قانون و مقررات داخلی ساختمان، شکایات و درخواست‌های ساکنان را بررسی کند. سپس با حفظ بی‌طرفی، برای حل اختلافات و ایجاد تعامل سازنده میان مالکان و مستاجران تلاش کند.

✅ اطلاع‌رسانی و شفافیت در تصمیم‌گیری

اطلاع‌رسانی درباره مصوبات، هزینه‌ها، تعمیرات، زمان برگزاری جلسات، پروژه‌های عمرانی و سایر تصمیمات مدیریتی، یکی از عوامل افزایش اعتماد ساکنان است. هیئت مدیره باید اطلاعات لازم را از طریق تابلو اعلانات، گروه‌های پیام‌رسان یا سامانه‌های مدیریت ساختمان در اختیار ساکنان قرار دهد.

✅ برنامه‌ریزی برای حفظ ارزش مجتمع مسکونی

هیئت مدیره تنها مسئول اداره امور جاری ساختمان نیست، بلکه باید با برنامه‌ریزی برای تعمیرات اساسی، نوسازی تجهیزات، بهینه‌سازی مصرف انرژی و ارتقای امکانات مشترک، به حفظ و افزایش ارزش ملک نیز کمک کند. مدیریت صحیح ساختمان علاوه بر کاهش هزینه‌های نگهداری، موجب افزایش رضایت ساکنان و جذابیت مجتمع برای خریداران و مستاجران خواهد شد.

آموزش دوره کارورزی حسابداری تماس با ما

• 1- منظور از صورتجلسه هیئت مدیره چیست؟

  برای بهبود امور ضروری یک ساختمان هر چند وقت یکبار جلسه‌ای با حضور کلیه اعضای هیئت مدیره برگزار می‌شود. خروجی تصمیمات جلسه فوق را "صورتجلسه هیئت مدیره" گویند.

• 2- وظایف هیئت مدیره ساختمان چیست؟

  از جمله وظایف مهم هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی موارد زیر را می‌توان نام برد: حفظ و نگهداری اداره امور ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع، بیمه ساختمان، تعیین سهم شارژ و پیگیری آن، سهم هزینه‌های مشترک هر یک از افراد مالک، عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر، رسیدگی به اعتراض شرکاء، حفظ صورت جلسات مجمع عمومی، بررسی وکالت نامه نماینده شرکا، رسیدگی به مسائل مربوط به تعمیرات ساختمان، ارسال اظهارنامه به مالکین، خودداری از ارائه خدمات مشترک به برخی از افراد مالک، تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات مجتمع، اقامه دعوی در مراجع قضایی جهت وصول مطالبات، درخواست از وزارت جهت انتخاب کارشناسان موضوع ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، بازسازی ساختمان بعد از تصویب مجمع، درخواست تخلیه واحد خودداری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان، اطلاع رسانی تصمیمات مجمع به شرکای غایب. برای شرح هر یک از این موارد می‌توانید به متن مقاله رجوع کنید.

• 3- هیئت مدیره ساختمان چه اختیاراتی دارد؟

  هیئت مدیره ساختمان بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، اختیار اداره امور مشترک ساختمان را بر عهده دارد. از مهم‌ترین اختیارات هیئت مدیره می‌توان به وصول شارژ، انعقاد قراردادهای خدماتی، انجام تعمیرات ضروری، بیمه ساختمان، نگهداری اسناد و پیگیری مطالبات ساختمان از طریق مراجع قانونی اشاره کرد. البته این اختیارات باید در چارچوب قانون و مصوبات مجمع عمومی اعمال شوند.

• 4- آیا هیئت مدیره می‌تواند بدون مجمع عمومی تصمیم بگیرد؟

  بله، هیئت مدیره می‌تواند درباره امور جاری و روزمره ساختمان، مانند انعقاد قراردادهای خدماتی، تعمیرات ضروری، پیگیری بدهی شارژ و مدیریت هزینه‌های معمول تصمیم‌گیری کند. اما تصمیماتی مانند انتخاب یا عزل هیئت مدیره، تصویب هزینه‌های سنگین، بازسازی اساسی ساختمان یا تغییرات مهم در قسمت‌های مشترک، نیازمند تصویب مجمع عمومی مالکان است.

• 5- وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی چیست؟

  وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی شامل مدیریت امور مالی، وصول شارژ، نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک، نظارت بر پیمانکاران و نیروهای خدماتی، اجرای مصوبات مجمع عمومی، رسیدگی به درخواست‌های ساکنان، بیمه ساختمان و حفظ امنیت بخش‌های مشترک است. انجام صحیح این وظایف نقش مهمی در حفظ ارزش ساختمان و افزایش رضایت ساکنان دارد.

• 6- آیا هیئت مدیره ساختمان می‌تواند مبلغ شارژ را افزایش دهد؟

  خیر، مدیر یا هیئت مدیره به‌طور مستقل حق افزایش مبلغ شارژ را ندارد، مگر در حدود اختیاراتی که قبلاً توسط مجمع عمومی برای تنظیم بودجه و هزینه‌های جاری به آن‌ها واگذار شده باشد. در حالت معمول، میزان شارژ و افزایش آن باید بر اساس بودجه مصوب مجمع عمومی یا توافق مالکان تعیین شود.

• 7- آیا هیئت مدیره می‌تواند خدمات ساختمان را قطع کند؟

  در صورت خودداری مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت شارژ، قانون تملک آپارتمان‌ها شرایطی را برای پیگیری مطالبات پیش‌بینی کرده است. هیئت مدیره می‌تواند پس از طی تشریفات قانونی، از جمله ارسال اظهارنامه، در مواردی که از نظر فنی امکان‌پذیر باشد و قانون اجازه دهد، نسبت به قطع برخی خدمات مشترک اقدام کند. همچنین می‌تواند از طریق مراجع قضایی یا اداره ثبت، وصول مطالبات را پیگیری کند. بنابراین، قطع خدمات نباید به‌صورت خودسرانه و خارج از چارچوب قانون انجام شود.

• 8- متن اختیارات هیئت مدیره ساختمان در کدام قانون آمده است؟

  اختیارات و وظایف هیئت مدیره ساختمان به‌صورت پراکنده در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها بیان شده است. این قوانین نحوه انتخاب مدیر یا هیئت مدیره، حدود اختیارات، مسئولیت‌ها، نحوه اداره ساختمان و چگونگی وصول هزینه‌های مشترک را مشخص می‌کنند.

• 9- اگر هیئت مدیره وظایف خود را انجام ندهد چه باید کرد؟

  اگر هیئت مدیره از انجام وظایف قانونی خود خودداری کند یا در اداره ساختمان کوتاهی داشته باشد، مالکان می‌توانند موضوع را در مجمع عمومی مطرح کنند. در صورت لزوم نسبت به عزل اعضای هیئت مدیره و انتخاب افراد جدید اقدام نمایند. همچنین در مواردی که قصور یا تخلف موجب ورود خسارت به مالکان شود، امکان پیگیری موضوع از طریق مراجع قانونی نیز وجود دارد.

• 10- تفاوت مدیر ساختمان و هیئت مدیره چیست؟

  در ساختمان‌های کوچک ممکن است تنها یک مدیر ساختمان برای اداره امور مشترک انتخاب شود، اما در مجتمع‌های بزرگ معمولاً هیئت مدیره متشکل از چند نفر مسئول مدیریت ساختمان است. هیئت مدیره تصمیمات مدیریتی را به‌صورت جمعی اتخاذ می‌کند و ممکن است یک نفر از میان اعضا به‌عنوان رئیس هیئت مدیره یا مدیر اجرایی انتخاب شود. در هر دو حالت، حدود وظایف و اختیارات بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و مصوبات مجمع عمومی تعیین می‌شود.