قوانین مشاعات ساختمان | مشاعات آپارتمان؛ بایدها و نبایدها

قوانین مشاعات ساختمان به فضاها و امکانات مشترک مجتمع‌های آپارتمانی اشاره دارد که تمامی ساکنان حق استفاده از آن را دارند. نحوه استفاده و مدیریت این قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس قوانین مشخصی تعیین می‌شود که رعایت آن‌ها به ویژه برای حفظ آرامش و هماهنگی بین ساکنان ضروری است.

طبق ماده 3 فصل دوم آیین نامه اجرایی قانون تملک آپاتمانها قسمت‌هایی از ساختمان و متعلقات آنها که توسط تمامی شرکاء استفاده می‌شود، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و نمی‌توانیم حق انحصاری بر آن قسمتها قائل شویم.

در این مقاله به بررسی قوانین و مقررات مربوط به مشاعات ساختمان می‌پردازیم و نکات مهمی را در این زمینه ارائه خواهیم داد.

قوانین استفاده از حیاط مشاع

در هر آپارتمانی، حیاط جزء یکی از فضاهای مهم در ساختمان به حساب می‌آید. استفاده از این فضا باید بر اساس توافق بین ساکنین و قوانین مشاعات ساختمان صورت گیرد. برای مثال، ساکنان نباید در حیاط مشاع اقدام به نگهداری وسایل شخصی خود کنند یا از آن به عنوان پارکینگ و انباری اختصاصی استفاده نمایند. همچنین باید تمام تلاش خود را در جهت حفظ زیبایی و تمیزی این فضا به کار گیرند. انجام هر نوع فعالیت یا برگزاری جشن در حیاط که موجب ایجاد مزاحمت برای سایر اهالی ساختمان می‌شود، باید ممنوع باشد و در صورت ضرورت با هاهنگی دیگر واحدها و مدیریت ساختمان صورت گیرد.

قانونگذار در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری اینطور بیان می‌کند:

هر چیزی را که در حیاط مشاع ساخته شود، می‌توان به صورت قانونی پیگیری و تخریب نمود .

بهتر است هیئت مدیره مجتمع‌ های آپارتمانی با تدوین قواعدی، نحوه استفاده از حیاط مشاع را مشخص کند، تا تمام افراد ساکن در مجتمع بتوانند به راحتی از این فضا استفاده کنند. برای مدیریت بهتر حیاط و سایر مشاعات، نرم‌ افزار مدیریت ساختمان می‌تواند به سادگی نیازهای روزمره ساکنان را تسهیل کند.

مزاحمت های مربوط به حیاط مشاع ساختمان شامل چه مواردی است؟

مواردی نظیر برگزاری مراسم و مهمانی در حیاط، قرار دادن کیسه زباله‌ها، نگهداری هر نوع حیوانی، استفاده غیر متعارف و زیاد از انشعابات و شیرهای آب، برق و گاز حیاط، شست و شوی اتومبیل در حیاط و بطور کلی انجام اموری در حیاط که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین ساختمان می شوند، باید طبق قوانین مشاعات ساختمان رعایت شود.

قوانین پشت بام مشاع

پشت بام نیز یکی از مشاعات ساختمان است که استفاده از آن قوانین خاص خود را دارد. ساکنان باید بدانند که استفاده از پشت بام برای فعالیت‌هایی مانند نصب آنتن، شستشوی فرش در پشت‌بام، برگزاری جشن و پارتی، ایجاد انباری در پشت بام و نگهداری از وسایل اضافی یا ایجاد فضایی برای تفریح فقط با اجازه هیئت مدیره امکان‌پذیر است. 

تغییرات در پشت بام نیز باید با رعایت اصول قانونی و هماهنگی با دیگر اعضای ساکن صورت گیرد. در واقع، بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ ها، هیچ‌کس نمی‌تواند به تنهایی در مورد تغییرات بزرگی مانند حذف یا افزودن سازه‌ای در پشت بام تصمیم بگیرد. بدین ترتیب، قوانین پشت بام مشاعات باید دقیقا مورد توجه قرار گیرد تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

مطالعه بیشتر: قوانین و مقررات ساختمان برای ساکنین

تغییر در مشاعات ساختمان

بطور کلی وقتی صحبت از مشاعات می‌شود یعنی هیچ فردی نمی‌تواند به طور مستقل در مورد آن تصمیم بگیرد. به عبارت دیگر تغییر در مشاعات و انجام هر نوع گسترش یا تغییر در ساختار این فضاها باید با توافق ساکنان و تصویب مدیریت آپارتمان یا هیئت مدیره مجتمع‌های آپارتمانی صورت گیرد.

تغییرات می‌تواند شامل ایجاد امکانات جدید مانند پارکینگ، انباری، باغچه، تغییر در نمای ساختمان و یا هر نوع خدمات دیگری باشد. هزینه‌های مربوط به این تغییرات بهتر است که در سیستم نرم‌ افزار حسابداری ساختمان به‌طور دقیق ثبت و به ساکنین اطلاع‌رسانی شود.

موافقت همه‌ی اعضای یک ساختمان برای تغییر قسمتی از مشاعات آن نه ‌تنها برای پیشگیری از مخالفت‌های بعدی است بلکه یک قانون مدنی و مصوب نیز هست.

فروش مشاعات آپارتمان

فروش مشاعات از جمله موضوعاتی است که می‌تواند به اختلاف بین ساکنین منجر شود. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ‌کس نمی‌تواند به تنهایی اقدام به فروش یا واگذاری مشاعات کند.

اگر هیئت مدیره تصمیم به فروش مشاعات داشته باشد، باید تمامی ساکنان را در جریان قرار دهد و نظر آن‌ها را جویا شود. همچنین، در صورت فروش قسمتهای مشاع آپارتمان، باید تمام شرایط و ضوابط به‌طور شفاف اعلام شود تا هیچ ساکنی احساس نارضایتی نکند.

توجه

برخی مشاعات در ساختمان قابل واگذاری هستند مثلا در ساختمانهایی دارای چندین واحد، ساکنین واحدهای مختلف می‌توانند مالکیت آن قسمت‌هایی را که در رهن خودشان است، بفروشند. به عنوان نمونه اگر مالکی از پارکینگ مخصوص خود استفاده نمی‌کند، می‌تواند آن را به همسایه واحد دیگر بفروشد. ولی مشاعاتی مانند راهروها یا راه پله‌های آپارتمان غیر قابل واگذاری هستند و نمی‌توان به دلیل عدم استفاده از آن، به فرد دیگری فروخت.

مجازات فروش مشاعات

برای جلوگیری از فروش غیرقانونی، قوانین خاصی را در نظر می‌گیرند. هر ساکنی که بی اطلاع سایر افراد ساختمان اقدام به فروش یا واگذاری مشاعات کند، می‌تواند با مجازات‌هایی مواجه شود. این مجازات‌ها ممکن است شامل جریمه‌های مالی و حتی اخراج از مجتمع باشد. 

مدیر یا مدیران ساختمان باید با نظارت دقیق و استفاده از نرم‌افزار مدیریت ساختمان، تمام معاملات و فعالیت‌های مرتبط با مشاعات را بررسی و در صورت نیاز، به ساکنان تذکر دهند.

استفاده شخصی از مشاعات ساختمان

استفاده غیر منصفانه و شخصی از مشاعات یکی از مشکلات متداول در مجتمع‌های آپارتمانی است که می‌تواند موجب بروز نارضایتی و تنش میان ساکنین شود. بنابراین، برای جلوگیری از این دست مشکلات، باید قوانین دقیقی برای استفاده از مشاعات تعیین شود.

اهالی ساختمان باید بدانند که استفاده از مشاعات تنها با هدف مشترک و با رعایت حقوق یکدیگر امکان‌پذیر است. نرم‌ افزار شارژ ساختمان می‌تواند به سادگی در ثبت و نظارت بر استفاده از مشاعات و توزیع هزینه‌ها کمک کند.

نکته

اگر یکی از مالکین بدون رضایت و اجازه سایر  افراد مالک اقدام به تصرف یا تغییر فضاهای مشترک ساختمان (قسمت های مشاع) نماید، در اصطلاح قانون مرتکب تصرف عدوانی شده است. در این حالت می توان به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و موضوع را در آنجا پیگیری کرد.  

سخن آخر

در نهایت، می‌توان گفت که رعایت قوانین مشاعات ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار است. افراد باید به‌خوبی با قوانین آشنا و تلاش کنند تا از فضاهای مشترک به بهترین نحو استفاده نمایند. با مدیریت مشاعات ساختمان به نحو صحیح و استفاده از نرم‌افزارهای مدیریت ساختمان، می‌توان به حفظ آرامش و رفاه در مجتمع‌های آپارتمانی کمک کرد. توجه به قانون تملک آپارتمانها و همکاری ساکنین می‌تواند به ایجاد یک فضای مسالمت‌آمیز منجر شود.

بیشتر بخوانید: آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی

مدیریت مجتمع مسکونی، تجاری و اداری: راهنمای جامع برای بهبود عملکرد