آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها شامل دو بخش و مجموعا 27 ماده است. بخش اول مربوط به قسمتهای مختلف ساختمان و بخش دوم به اداره امور ساختمان مربوط می‌شود. هر کدام از این بخشها به فصل هایی اختصاص می‌یابد که  در این مقاله آنها را با هم مرور می‌کنیم.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها با اصلاحات بعدی

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

این بخش دو فصل قسمت‌های اختصاصی، قسمت‌های مشترک و 4 ماده را شامل می‌شود که در ادامه بیان می‌کنیم.

فصل اول- قسمت‌های اختصاصی

 ماده 1 ـ قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام وی تخصیص ‌یافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از نظر حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت‌های وابسته و غیره باید در سند قید شود.

فصل دوم- قسمت‌های مشترک

ماده 3 ـ قسمت‌هایی از ساختمان، اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمامی شرکاء باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره ـ

قراردادن میز، صندلی و هر نوع اشیای دیگر؛ همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است‌.

به عبارتی قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع کلیه‌ی شرکاء ملک است‌، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور کند.

ماده 4 ـ قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک ‌آپارتمان ها عبارتند از:

الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا توسط پایه روی آن قرار گیرد.

ب- تاسیسات قسمتهای مشترک نظیر چاه آب و پمپ، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، گاز، نفت، حرارت مرکزی، تهویه، هواکش ها، لوله‌ های بخاری) گذرگاههای زباله و غیره.

پ- اسکلت ساختمان.

تبصره-

جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت- درها، پنجره‌ ها، راهروها، پله ‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار دارند.

ث- تاسیسات مربوط به راه پله مانند وسایل تامین کننده روشنائی، تلفن، وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌ های ایمنی.

ج- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده تمامی شرکاء و یا حفظ بنادر آن احداث شدند.

ح- نمای خارجی ساختمان.

خ- محوطه ساختمان، باغ ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

این بخش شامل 4 فصل مجمع عمومی، اختیارات مدیر، هزینه‌های مشترک و تعمیر بنا است و از ماده 5 شروع می‌شود.

فصل اول‌ - مجمع عمومی؛ طرز انتخاب، وظائف و تعهدات مدیر

ماده 5-

چنانچه تعداد مالکین ساختمان از 3 نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌گردد.

ماده 6 ـ

زمان تشکیل مجمع عمومی (اعم از عادی یا فوق العاده)‌، در مواردی که توافقنامه‌ بین مالکین تنظیم نشده است‌ به موجب اکثریت مطلق آراء مالکینی است که بیش از نصف‌ مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک هستند و در صورت‌ عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع با تصمیم‌ حداقل 3 نفر از مالکین تعیین می‌شود.

ماده 7 ـ

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع‌ تعیین می‌شود و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌ عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده 8 ـ

برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌ مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنها ضروری است‌.

تبصره ـ

در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در ماده‌ 8 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها جلسه برای 15 روز بعد تجدید می‌شود، اگر در این جلسه‌ هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده 9-

فردی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شود باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یت ساختمان یا مدیران ارائه کند.

تبصره ـ

اگر مالک قسمت اختصاصی، یک شخصیت‌ حقوقی باشد نماینده او طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی‌ معرفی خواهد شد.

ماده 10-

در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.

ماده 11 ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف زیر است:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی؛

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها؛

پ ـ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان؛

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالیانه؛

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیرات بنا؛

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده 12 ـ

تمامی تصمیمات مجمع عمومی شرکاء را باید درصورتجلسه بنویسند و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ

تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف 10 روز به وسیله‌ مدیریت به شرکاء غایب اطلاع رسانی شود.

ماده 13 ـ

تصمیمات مجمع عمومی بر اساس ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها برای کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها / فصل دوم‌- وظایف و اختیارات مدیر یا مدیران‌

ماده 14 ـ

مدیر یا مدیران مسئول حفظ ساختمان، اداره آن واجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.

ماده 15 (اصلاحی 28/10/1353) ـ

تعداد مدیران فرد و مدت ماموریت آنها یک سال است. اما مجمع عمومی می‌تواند این مدت زمان را تغییر دهد.

ماده 16-

در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌ العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل می‌شود.

تبصره 1 ـ (الحاقی 28/10/1353) -

چنانچه 3 نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌ مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل شود.

ماده 17-

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

ماده 18 ـ

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه دارد که‌ به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌ عمومی تسلیم و ارائه می‌شود.

ماده 19-

مدیر یا مدیران امین شرکاء هستند و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند.

ماده 20 ـ

مدیران موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در برابر آتش‌سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها توسط‌ مدیر تعیین، از شرکاء اخذ و به فرد بیمه‌گر پرداخت می‌شود.

ماده 21 ـ

مدیر یا مدیران موظفند میزان هزینه مستمر، مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیینی از طرف شریک به او اعلام کنند.

ماده 22 ـ

در  تمام ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از 10 آپارتمان دارند، مدیران مکلفند برای حفظ، نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

مطالعه بیشتر: وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها / فصل سوم‌ - هزینه‌های مشترک‌

ماده 23 ـ

شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ قسمت‌های مشترک‌ بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:

اگر مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌ کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌ زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌ پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد نظیر هزینه‌های مربوط به سرایدار، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تاسیسات‌، باغبان‌، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره‌ بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین‌ سهم هر یک از مالکین (یا استفاده‌کنندگان) با مدیر یا مدیران است.

تبصره (اصلاحی 17/03/1359) –

در صورتیکه به موجب اجاره ‌نامه یا قرارداد خصوصی هزینه ‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستا‌جر می‌تواند از محل مال ‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند. چنانچه پرداخت هزینه‌های جاری مشترک بر عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می‌توانند علاو‌ه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده 24 ـ

هر کدام از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌ مربوط به سهم خود معترضند می‌توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنمایند. در صورت عدم‌ رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

ماده 25 ـ هزینه‌های مشترک عبارتند از:

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوط به آن.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌ ساختمان.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها / فصل چهارم‌- حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده 26 ـ

اگر بین شرکاء توافق شود که‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده برخی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن هستند و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده 27 ـ

مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌ می‌نماید به‌ منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی را به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت کنند.

مقالات مرتبط:

قوانین و مقررات ساختمان برای ساکنین

 8 نمونه از بهترین نرم افزار مدیریت ساختمان

آیین نامه مجتمع های آپارتمانی تجاری، اداری و مسکونی