مالیات بر درآمد اجاره املاک
مالیات بر درآمد اجاره املاک در ایران: راهنمای جامع و کاربردی
مقدمه: گامی به سوی شفافیت در نظام مالیاتی املاک
در دنیای پیچیده قوانین مالیاتی، درک صحیح تکالیف و حقوق مرتبط با هر حوزه، امری حیاتی است. ی‌کند.مالیات بر درآمد اجاره املاک، به عنوان یکی از ارکان مهم نظام مالیاتی کشور، نقش بسزایی در تنظیم روابط اقتصادی و اجتماعی ایفا م شناخت دقیق این مقوله، نه تنها برای مالکان و مستاجران، بلکه برای مدیران دارایی، حسابداران، و مشاوران مالیاتی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربرپسند، شما را در مسیر محاسبه دقیق "درآمد مشمول مالیات اجاره" یاری می‌رساند. در این مسیر، مبانی قانونی، فرمول‌های محاسباتی، چگونگی ارزش‌گذاری درآمدهای غیرنقدی، و بررسی موارد خاص و استثنایی را با زبانی ساده و روشن تشریح خواهیم کرد.
1. درآمد مشمول مالیات اجاره: مبانی قانونی و فرمول کلیدی
قانون مالیات‌های مستقیم، به ویژه ماده 53، چارچوب اصلی محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک را مشخص می‌سازد. بر اساس این ماده، درآمد مشمول مالیات، کل مبلغ اجاره (اعم از نقدی و غیرنقدی) است که پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک مورد اجاره، محاسبه میشود.
به زبان ساده‌تر، فرمول محاسبه به این شکل است:
درآمد مشمول مالیات اجاره = کل مال‌الاجاره × 75%
این کسر 25 درصدی، در واقع به عنوان پوششی برای هزینه‌هایی که مالک برای حفظ و نگهداری ملک متحمل میشود، در نظر گرفته شده است.
2. نکات کلیدی در تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره: فراتر از یک قرارداد ساده
برای اطمینان از صحت محاسبه مالیات، توجه به جزئیات و نکات زیر ضروری است:
* مبنای تشخیص درآمد اجاره: قرارداد یا واقعیت بازار؟
* در حالت کلی، قراردادهای رسمی یا عادی اجاره، مبنای اصلی تشخیص درآمد اجاره قرار می‌گیرند.
* اما اگر قراردادی در دسترس نباشد، یا مبلغ اجاره مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام جدول املاک مشابه (که توسط سازمان امور مالیاتی اعلام میشود) باشد، درآمد اجاره بر اساس همان جدول املاک مشابه تعیین خواهد شد (مستند به ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم). این سازوکار، از فرار مالیاتی و اعلام ارقام کاذب جلوگیری می‌کند.
* وددیعه (رهن)؛ مولد درآمد اجاره‌ای؟
* در مواردی که مالک علاوه بر اجاره‌بها، مبلغی را به عنوان ودیعه (رهن) دریافت می‌کند، سازوکار ویژه‌ای برای محاسبه مالیات در نظر گرفته شده است. به ازای هر 100 میلیون ریال ودیعه دریافتی، مبلغ 1.5 میلیون ریال به عنوان اجارهبهای ماهانه به اجاره نقدی اضافه میشود.
فرمول محاسبه اجاره بهای ماهانه با احتساب ودیعه:
اجارهبهای ماهانه = اجاره بهای نقدی ماهانه + (1.5% × مبلغ ودیعه)
* درآمدهای غیرنقدی: ارزش‌گذاری در سایه قرارداد
* درآمدهای حاصل از اجاره که به صورت غیرنقدی هستند نیز باید به معادل نقدی تقویم شده و به درآمد مشمول مالیات اضافه گردند. این موارد شامل:
* مستحدثات ایجاد شده توسط مستاجر: اگر مستاجر طبق قرارداد، سازه‌ها یا بناهایی را در ملک احداث کند که در پایان قرارداد به مالک تعلق می‌گیرد، این مستحدثات بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل به مالک، ارزش‌گذاری شده و 50 درصد آن به عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره در سال تحویل، محاسبه میشود (تبصره 5 ماده 53).
* هزینه‌های انجام شده توسط مستاجر به جای مالک: چنانچه هزینه‌هایی که طبق قانون یا قرارداد بر عهده مالک بوده، توسط مستاجر پرداخت شود، این هزینه‌ها به ارزش روز انجام، تقویم شده و به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی، به جمع اجارهبهای سال مربوطه اضافه می‌گردد (تبصره 6 ماده 53).
فرمول کلی محاسبه درآمد اجاره با در نظر گرفتن درآمدهای غیرنقدی:
درآمد نقدی سالانه = اجاره نقدی ماهانه × 12
درآمد غیرنقدی سالانه = (ارزش مستحدثات/هزینه‌های انجام شده) × درصد مربوطه
درآمد مشمول مالیات اجاره سالانه = (درآمد نقدی سالانه + درآمد غیرنقدی سالانه) × 75%
مثالهای کاربردی: روشن‌سازی محاسبات
برای درک بهتر این مفاهیم، به چند مثال عملی می‌پردازیم:
* مثال 1: محاسبه درآمد اجاره نقدی
آقای شیبانی واحد اداری خود را در سال 1395 به اجاره ماهانه 8 میلیون ریال واگذار کرده است.
* کل اجاره سالانه: 96 میلیون ریال (8 میلیون × 12)
* درآمد مشمول مالیات: 72 میلیون ریال (96 میلیون × 75%)
* مثال 2: محاسبه درآمد با احتساب ودیعه
آقای سجادی مغازه‌ای تجاری را با ودیعه 200 میلیون ریال و اجاره ماهانه 7 میلیون ریال در سال 1395 اجاره داده است.
* اجارهبهای ماهانه با احتساب ودیعه: 10 میلیون ریال (7 میلیون نقدی + 1.5% × 200 میلیون)
* کل اجاره سالانه: 120 میلیون ریال (10 میلیون × 12)
* درآمد مشمول مالیات: 90 میلیون ریال (120 میلیون × 75%)
* مثال 3: محاسبه درآمد با احتساب درآمد غیرنقدی (مستحدثات)
آقای محمدخانی، ساختمان اداری خود را از سال 1393 با اجاره ماهانه 8 میلیون ریال به شرکت درخشان اجاره داده است. شرکت درخشان دو اتاق با هزینه 50 میلیون ریال در سال 1393 احداث کرده که در پایان سال 1395 (پایان قرارداد) به ارزش 30 میلیون ریال به آقای محمدخانی تعلق می‌گیرد.
* اجاره نقدی سالانه: 96 میلیون ریال
* درآمد مشمول مالیات اجاره نقدی: 72 میلیون ریال (96 میلیون × 75%)
* درآمد مشمول مالیات غیرنقدی (مستحدثات): 15 میلیون ریال (30 میلیون × 50%)
* جمع درآمد مشمول مالیات اجاره در سال 1395: 87 میلیون ریال (72 میلیون + 15 میلیون)
* مثال 4: ارزش‌گذاری درآمدهای غیرنقدی (مستحدثات)
اگر مستاجر تجهیزاتی را به ملک اضافه کند که ارزش روز آن x است، 50% این ارزش (0.5 × x) به عنوان درآمد غیرنقدی به درآمد نقدی اضافه شده و سپس مشمول مالیات میشود.
* مثال 5: هزینه‌های انجام شده توسط مستاجر
هزینه‌هایی که مستاجر به جای مالک پرداخت می‌کند ، به ارزش روز انجام، به اجارهبهای سالانه اضافه شده و مبنای محاسبه درآمد مشمول مالیات قرار می‌گیرد.
محاسبات ویژه: فراتر از اجاره صرف
* املاک با اثاثه و ماشین‌آلات: در اجاره املاک همراه با اثاثیه و ماشین‌آلات، اصول کلی حفظ میشود؛ یعنی کل مال‌الاجاره (نقدی و غیرنقدی) محاسبه و 75% آن به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته میشود. با این حال، توجه به قوانین خاص اجاره‌های صنعتی و تجاری دارای تجهیزات، ضروری است.
* اعیان احداث شده در عرصه استیجاری: اگر اعیان احداث شده در ملک استیجاری (که خود مستاجر در آن بنایی ساخته) به اجاره واگذار شود، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه، به نسبت مورد اجاره کسر شده و مازاد آن (پس از کسر 25%) به عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره تلقی می‌گردد.
* موجرین غیرمالک: برای افرادی که خود مالک ملک نیستند اما آن را اجاره داده و مجدداً اجاره می‌دهند (موجر دوم)، درآمد مشمول مالیات، ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی است. به عبارت دیگر، سود خالص حاصل از این چرخه اجاره، مشمول مالیات خواهد بود.
نتیجه‌گیری
مالیات بر درآمد اجاره املاک در ایران، بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، به خصوص ماده 53، محاسبه میشود. مبنای این محاسبه، کل مبلغ اجاره (نقدی و غیرنقدی) است که پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها و استهلاکات، مشمول مالیات می‌گردد. در شرایطی که قرارداد اجاره وجود نداشته باشد یا مبلغ اجاره درج شده در آن کمتر از 80% ارزش منطقه‌ای ملک باشد، درآمد اجاره بر اساس جداول اعلامی سازمان امور مالیاتی تعیین خواهد شد. همچنین، دریافت ودیعه (رهن) و همچنین درآمدهای غیرنقدی ناشی از مستحدثات یا هزینه‌هایی که مستاجر به جای مالک پرداخت می‌کند، به نحوی در محاسبه درآمد مشمول مالیات لحاظ می‌گردد. در نهایت، این سیستم مالیاتی تلاش دارد تا با در نظر گرفتن این جزئیات، پایه‌ای عادلانه برای دریافت مالیات از درآمدهای حاصل از اجاره املاک فراهم آورد.
پیشنهاد
در پایان برای درک بهتر مباحث مالیاتی، آموزش دوره کارورزی حسابداری حصین حاسب که توسط اساتید متخصص برگزار میشود را از دست ندهید.
نظرات (39)
با تشکر، وقتی مستاجر مبلغی بالاتر از ارزش میده، این مالیات به چه شکلی محاسبه میشه؟
پاسخبا درود و احترام
اگر بالاتر از ارزش اون منطقه اجاره پرداخت کنه . مالیات بر همان اساس محاسبه میشود
بسیار عالی! آیا برای محاسبه مالیات، سود واقعی هم در نظر گرفته میشه؟
سلام، آیا مالیات بر ودیعه هم وجود داره یا فقط بر اجاره ماهانه محاسبه میشه؟
پاسخدرود بر شما . بله ودیعه رو مسئول تشخیص در اداره دارایی تبدیل میکنه و مالیاتش رو محاسبه میکنه . برای محاسبه مبلغ اجارهبهای سالانه، ابتدا اجارهبهای ماهانه در عدد 12 ضرب میشود. در صورتی که بخشی از وجه پرداختی به موجر به‌صورت رهن باشد، 18 درصد مبلغ رهن به اجاره بهای سالانه اضافه میشود.
خیلی خوب بود! آیا میشه با فرمول های ارائه شده مالیات رو به حداقل برسوند؟
پاسخعملا با تبانی بین مالک و مستاجر این اتفاق میافته . اگر عدد اعلام شده نسبت به دفترچه فاحش باشه . اون قرارداد مردود و مسئول تشخیص بر اساس دفتر چه محاسبه میکنه
آیا بین اجاره های مختلف نرخ مالیات متفاوتی وجود داره؟
پاسخبسته به اینکه از شخص حقوقی اجاره شده یا شخص حقیقی محاسبه متفاوت هست .
اشخاص حقیقی : طبق ماده 131
اشخاص حقوقی : طبق ماده 105
وقت شما بخیر، میشه بگید اگر فردی دو ملک با اجاره متفاوت داره چطور مالیات محاسبه میشه؟
پاسخمسکونی و تجاری بودن ملک مهمه .
تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم :
کلیه مالکانی که بیش از 3 واحد مسکونی اجاره داده شده داشته باشند که الگوی مصرف مسکن را رعایت کرده باشند، در طول مدت اجاره کاملا از مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
احسنت! سوال من اینه که آیا میشه جزء مستحدثات رو به عنوان غیرنقدی حساب کرد؟
با سلام، آیا مالیات بر اجاره املاک تجاری هم به همین صورت محاسبه میشه؟
در مورد مالیات بر اجاره، آیا شرایط خاصی برای املاک تجاری وجود داره یا نه؟
عالی بود! میشه بگید که کسر 25 درصد بابت هزینه ها از کجا آمده؟
خیلی علاقه دارم این موضوع رو بیشتر بدونم! چطور میشه اطلاعات دقیق تری پیدا کرد؟
با سلام، هزینه نگهداری ملک چقدر در محاسبه مالیات تاثیر داره؟
در例 دوم با ودیعه، آیا این میزان 1.5 میلیون ریال واقعی هست؟
با تشکر از شما، آیا هزینه های انجام شده توسط مستاجر هم محاسبه میشه؟
وقت بخیر، آیا افرادی که موجر نیستن میتونن مالیات بپردازند؟
با تشکر از مقاله‌تون، آیا مدارک باید به دفتر دارایی ارائه بشه؟
متشکرم! آیا میشه درآمد غیرنقدی رو به عنوان مالیات پرداخت کرد؟
با سلام، میخواستم بدونم کل مبلغ اجاره چطور محاسبه میشه؟
عالی بود! من نمیفهمم که چرا 75% درآمد مشمول مالیات حساب میشه؟
سلام، آیا در مثال هایی که گفتید، مالک میتونه مالیات کمتری رو پرداخت کنه؟
چرا بعضی از افراد موجر دوم میشن؟ این کار چه مزایا و معایبی داره؟
سوال من اینه که آیا کسر 25 درصد ثابت هست یا ممکنه تغییر کنه؟
بسیار آموزنده بود! هزینه‌های مستاجر به مالک چطور محاسبه میشه؟
آیا میتونید مثالهای بیشتری برای توضیح محاسبات مالیاتی بزنید؟
خیلی متن خوبی بود، آیا مالیات بر درآمد اجاره در هر شهر متفاوت محاسبه میشه؟
ممنون از توضیحاتتون، در مورد مستحدثات چطور میشه این محاسبات رو انجام داد؟
سوالی که دارم اینه که آیا ارائه مدارک برای محاسبه مالیات ضروریه؟
وقت شما بخیر، آیا میشه بر اساس واقعیات بازار درآمد اجاره رو تعیین کرد؟
آیا افرادی که مستاجران خوبی نیستند هم باید مالیات بپردازند؟
وقت شما بخیر، آیا تا به حال این قوانین تغییر کرده؟
سلام، آیا مالیات بر درآمد اجاره شامل حال همه املاک میشه یا شرایط خاصی داره؟
پاسخبرخی افراد و املاک بر‌اساس ماده‌های 53، 55 و 57 قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول معافیت مالیات اجاره می‌شوند. این معافیت‌ها به شرح زیر است:
@معافیت خانوادگی: اگر ملک مسکونی به اقوام درجه یک بدون دریافت اجاره واگذار شده باشد، معاف از مالیات اجاره خواهد بود.
@معافیت برای افراد بدون درآمد جانبی: اگر فردی تنها درآمدش از اجاره‌بها ملک است می‌تواند از این معافیت بهره‌مند شود.
@معافیت زیربنا: همانطور که ذکر شد در تهران ملک کمتر از 150 متر و در شهرستان ملک کمتر 200 متر از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
@معافیت برای نوسازی: مبلغی که برای نوسازی و بازسازی از ادارات دولتی یا نیمه دولتی دریافت میشود، مشمول مالیات نمی‌شود.
@معافیت به دلیل اجاره به اقشار خاص: اگر ملک به اقشار خاص جامعه مانند افراد تحت حمایت مراکز خاص مثل بهزیستی، خانواده‌های دارای 3 فرزند یا بیشتر و همینطور اقشار سه دهک پایین جامعه اجاره داده شود، مالیاتی به اجاره تعلق نمی‌گیرد.
@معافیت املاک دولتی: خانه‌های سازمانی که به اشخاص حقوقی داده شده و همچنین املاکی که به وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و تشکیلات وابسته به آنها واگذار شده است، از پرداخت مالیات معاف هستند.
@معافیت مالک پس از فروش و عدم تخلیه ملک: فروش ملک توسط مالک و تخصیص مدت شش ماهه برای تخلیه ملک بدون پرداخت اجاره بها.
@معافیت طبق ساخت و ساز اصول ساختمان سازی: مالکانی که مجتمع‌های مسکونی خود را (بیش از 3 واحد) مطابق با الگوی مصرف مسکن و به درخواست اداره راه و شهرسازی ساخته‌اند، شامل این معافیت می‌شوند.
خیلی سوال خوبی بود! ولی آیا میشه بین ودیعه و اجاره بهای نقدی یک نسبت مشخصی تعیین کرد؟
ممنون از توضیحات خوبتون، آیا مالیات بر ملکی که خود مالک اجاره نمیده هم وجود داره؟
خیلی خوب بود، چطوری میشه یه قرارداد اجاره درست کرد تا مالیات کمتری پرداخت بشه؟
پاسخدرود بر شما
باید با مالک تبانی بشه و این قرارداد تنظیم بشه . اگر مبلغ خارج از عرف و دفترچه منطقه باشه توسط ممیز مورد قبول واقع نمیشه . پس بنابراین نمیشه مبلغ رو خیلی پایین اعلام کرد . و میشه کلا از راههایی مثل اجاره یک اتاق و ... استفاده کرد .
خیلی خوب بود! آیا اجاره کف ملک شامل این قوانین میشه یا خیر؟
در مورد هزینه های مستاجر، آیا باید نوع هزینه هم مشخص بشه؟
سلام، آیا تمام این مراحل به صورت آنلاین انجام میشه؟
وقت شما بخیر . موعد ارسال اظهارنامه اجاره املاک چه تاریخی هست ؟ و چطوری میشه فیش هایی که قبلا داده شده در محاسبه لحاظ کرد که دو بار نخوایم واریز کنیم
ممنون از توضیحات، آیا مستاجر میتونه مالیات رو بر عهده بگیره یا خیر؟
پاسخدرود بر شما
بله این امکان هست . منتهی مالیاتی که مستاجر پرداخت میکنه برای مالک ثبت میشه . و به نام مالک پرداختی لحاظ میشه . در اصل این یک توافق هست و امکانپذیره
ارسال نظر