نکات مهم مالیاتی درخصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به گزارش رسانه مالیاتی ایران؛ یکی از روش‌هایی که این قانون برای تسهیل در این موضوع ایجاد کرد حذف موانع پیش روی صدور اسناد است. یکی از این موانع لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم و اتلاف زمان‌هایی است که برای متقاضی اسناد رسمی اتفاق می‌افتاد. این قانون صراحتاً لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) را منتفی و منسوخ اعلام کرد. به عبارت دیگر به موجب این قانون و از تاریخ 1403/4/2 سازمان امور مالیاتی هنگام نقل و انتقال املاک، امکان صدور گواهی ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم و اخذ بدهی‌های مالیاتی که مربوط به ملک مورد معامله است را ندارد و کسی که درخواست نقل و انتقال ملک خود را دارد با مراجعه صرف به دفاتر اسناد رسمی، تمام مالیات متعلق او محاسبه و اعلام می‌شود و فرد در همان دفترخانه آن را پرداخت می‌کند.

مالیات متعلق هم مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم به نرخ 5 درصد و همچنین مالیات حق واگذاری محل به نرخ 2 درصد از ماخذ همان وجوه اعلامی از طرف مودی حین انجام نقل و انتقال  است. همچنین جهت تسهیل محاسبات مالیاتی و پرداخت چنانچه این میزان کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی باشد همان 25 برابر به عنوان ماخذ به حساب می‌آید.

پس از طراحی این سازوکار به موجب قانون، سازمان امور مالیاتی بخشنامه‌ای به شماره 63002 در تاریخ 1403/8/26 تحت عنوان نحوه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر کرد که با توجه به اهمیت این بخشنامه و نوآوری‌هایی که به همراه داشت، بررسی آن ضروری است.   

در خصوص بخشنامه فوق، آقای حسین عبداللهی، مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور می‌گوید:  اولین اتفاقی که در این بخشنامه افتاده است شفافیت هر چه بیشتر در بحث مقررات گذاری مالیاتی است. بدین صورت که برای اولین بار در تاریخ مقررات گذاری مالیاتی و مطابق این بخشنامه تمام مقرراتی که از بخشنامه اصلی متاثر می‌شدند (همه یا قسمتی از حدود 41 بخشنامه) نسخ کلی یا جزئی شدند.

در این بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی کشور طی یک اقدام خوب و نوآورانه تمامی 41 بخشنامه منسوخ را فهرست کرد و اجزا یا قسمت‌های کلی که باید تحت تاثیر قرار بگیرد و نسخ شوند را مشخص و اعلام نسخ کرده است.

تکلیف قانونی در قوانین برنامه توسعه، قوانین تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار، سیاست‌های کلی اصل 44 و سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی همه و همه مبین لزوم ایجاد شفافیت در وضع مقررات مالیاتی است و به موجب این بخشنامه نسبت به 41 مقرره مالیاتی شفافیت ایجاد شده است که اقدام ارزشمندی است که از جانب سازمان امور مالیاتی کشور صورت گرفته است.

به گفته آقای عبداللهی، ویژگی دیگر این بخشنامه، ایجاد یکسری فرایندها به منظور به حداقل رساندن احتمال اختلاف میان ممیز با مودی است. به عنوان نمونه مطابق تبصره (1) بند (1) این بخشنامه اخذ مالیات حق واگذاری محل صرفاً از اراضی‌ ممکن است که کاربری آنها اداری یا تجاری باشد. این موضوع می‌تواند منشا اختلاف بین ممیز و مودی باشد. بدین صورت که ممکن است مرجع تشخیص دهنده این کاربری‌ها مورد اختلاف این دو قرار بگیرد. لذا در این بخشنامه مراجعی که ذی‌صلاح هستند برای تعیین نوع کاربری این املاک به صورت شفاف مشخص شده اند.  

وی در ادامه می‌گوید: اما در عین حال این بخشنامه شرایط خاصی را نیز پیش‌بینی کرده است که براساس آن ممکن است یک مرجع تشخیص دهنده برای نوع کاربری اراضی از قلم افتاده باشد. در این حالت و به منظور عدم ایجاد چالش میان مودی و ممیز مالیاتی، مطابق بخشنامه سازمان، استعلام لازم در این خصوص از ستاد سازمان صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی بررسی و اعلام نظر نهایی خواهد کرد.  

مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی به سازوکار دیگری در بخشنامه اشاره می‌کند که مطابق آن اخذ مالیات ناحق از مودی امکان پذیر نیست. به گفته او ممکن است بعد از اینکه شخص به دفترخانه رفت اسناد و مدارکی به دست سازمان امور مالیاتی برسد مبنی بر اینکه شخص مذکور می‌بایست مالیات بیشتری پرداخت کند. در این شرایط تنها به موجب رای صریح و قطعی مراجع قضایی و یا اقرار، اعلام و ابراز کتبی و صریح مودی مبنی بر اینکه وجوه بیشتری بابت نقل و انتقال ملک دریافت کرده است امکان مطالبه مالیات بیشتر وجود دارد.

اما نکته بعدی که در این بخشنامه قابل ذکر است کم شدن تکالیف، اقدامات و زحماتی است که برای مودیان مالیاتی قابل تصور بود. به طور مثال چنانچه مودی ادعای معافیت و یا عدم شمول نسبت به پرداخت این نوع مالیات را داشته باشد نیاز به مراجعه او به ادارات مالیاتی و پیگیری او از آن مراجع نیست و به دفترخانه‌ها اعلام شده تا براساس فرایند سیستمی موجود، موضوع مذکور را به طور مستقیم از سازمان امور مالیاتی استعلام نمایند. سازمان هم موظف است جواب استعلام مذکور را ظرف مدت 20 روز به دفترخانه اعلام نماید تا مودی نیاز به پیگیری مجدد و مراجعه مکرر به ادارات مالیاتی نداشته باشد.

موضوع دیگری که آقای عبداللهی به آن اشاره می‌کند عدم نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه براساس این بخشنامه است. در این راستا در بند (5) این بخشنامه آمده است چنانچه مودی براساس ماده (4) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیات‌های مذکور را پرداخت نماید دیگر نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه موضوع ماده (80) قانون مالیات‌های مستقیم را ندارد.

نگاهی به ابعاد مختلف این بخشنامه نشان می‌دهد سازمان امور مالیاتی کشور تلاش کرده است با صدور این بخشنامه و اجرای آن، زمینه تسهیل کار مودیان و ارتقا فرایند سیستمی سازی امور محوله بر عهده سازمان امور مالیاتی را فراهم آورد تا گام مهمی در راستای ایجاد هر چه بیشتر شفافیت مالیاتی و مقررات گذاری مالیاتی برداشته شود.