قانون تملک آپارتمان ها

در قانون تملک آپارتمان ها که شامل 15 ماده است، تکلیف روابط افراد ساکن در آپارتمان، مقررات و دستورالعمل های مربوط به آپارتمان نشینی مشخص می‌شود.

متن قانون تملک آپارتمان ها (15 ماده)

ماده 1

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و افراد ساکن در یک ساختمان شامل دو قسمت است:

- مالکیت قسمت های اختصاصی؛

- مالکیت قسمت های مشترک.

در مقاله "مدیریت آپارتمان| مدیریت ساختمان"، با مالکیت آپارتمان بیشتر آشنا می‌شوید.

ماده 2

قسمت‌های مشترک مذکور در قانون تملک آپارتمان ها عبارتند از:

قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به تمامی افراد مالک به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

به طور کلی قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشود یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشود، از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر اساس عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3

حقوق هر فرد مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک است و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

توجه

در هنگام خرید ملک، علاوه بر انتقال قسمت اختصاصی به فرد مالک، وی حق استفاده از قسمت های مشترک را نیز دارد و این دو حق از یکدیگر تفکیک ناپذیر هستند. به عبارتی تا وقتی که مالک در قسمت اختصاصی خود ساکن است، حق استفاده از قسمت های مشترک را هم دارد و نمی تواند هیچ یک از این دو حق را به صورت مجزا به فرد دیگری انتقال دهد. بلکه هنگام انتقال، این دو حق باهم به فرد جدید تعلق می‌گیرد. ضمن اینکه این انتقال به صورت خودکار انجام می‌شود و نیاز به درخواست دارنده جدید نخواهد داشت.

ماده 4

حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از افراد مالک قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم می‌شود و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.

پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.

تبصره 1-

مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون از قانون تملک آپارتمان ها، میزان سهم هر یک از افراد مالک یا استفاده کنندگان را تعیین می کنند.

تبصره 2-

در صورت موافقت افراد مالکی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه های مشترک طبق نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.

تبصره 3-

اگر چگونگی استقرار حیاط ساختمان، بالکن یا تراس مجموعه طوری باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده فرد استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی به موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1376)

ماده 5

انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه، آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت، پیشه ، اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع هستند.

ماده 6

در صورتی که قراردادی بین افراد مالک یک ساختمان وجود نداشته باشد تمام تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت کلیه قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره –

نشانی افراد مالک برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون از قانون تملک آپارتمان ها همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7

اگر یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای افراد مالک متعددی باشد مالکان یا قائم مقام قانونی آنها موظفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون از قانون تملک آپارتمان ها و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. چنانچه اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود، مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8

در هر ساختمان مشمول مقررات قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی موظفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط به آن در آیین نامه این قانون تعیین می‌شود.

ماده 9

هر یک از افراد مالک می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچ کدام از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل، شکل در، سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.

نکته

اقدام به عملیات برای استفاده بهتر از قسمت های اختصاصی، نیاز به توافق با سایر افراد مالک ندارد اما اگر این استفاده منجر به ایجاد تغییراتی در قسمت‌های اختصاصی باشد که در منظر همگان است، در این صورت باید با موافقت اکثریت سایر مالکین باشد.

ماده 10

کسی که آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا است یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌شود (واژه مشاع را به فضایی گویند که بین چند نفر یا چند گروه مشترک باشد)،  مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علتهای دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.

مخارج مربوط به حفاظت ملک، جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد، یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر می‌شود پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر کند.

ماده 10 مکرر

در صورت امتناع مالک یا فرد استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌گردد.

اگر مالک (یا استفاده کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از ارائه خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به وی خودداری کنند و درصورتیکه مالک همچنان اقدام به تصفیه حساب نکند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر اساس اظهار نامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می‌گیرد و در هر حال مدیر (یا هیئت مدیران) موظف هستند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام کنند.

تبصره 1-

اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت نمایند، دادگاه‌ها موظفند این شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.

استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر (مدیران) و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود (الحاقی به موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1376).

تبصره 2-

رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک (یا استفاده کننده) از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغی به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3-

نظر مدیر (یا هیئت مدیران) ظرف ده روز بعد از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می‌دهد. این رای قطعی است.

در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک گرفته شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور توقف تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای می‌دهد.

تبصره 4-

اگر مالک یا استفاده کننده مجدداً و به طور مکرر در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک شود علاوه بر سایر پرداختی‌ها موظف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه است (اصلاحی به موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها ).

بیشتر بدانید: مدیریت شارژ ساختمان

ماده 11

دولت موظف است ظرف سه ماه بعد از تصویب قانون تملک آپارتمان ها، آئین نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران، به مورد اجراء بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12

دفاتر اسناد رسمی موظفند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیریت ساختمان رسیده از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13

چنانچه به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید یک ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیلی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر (مالی و جانی) برود و موافقت در تجدید بنا بین اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی صورت نگیرد، آن گروه از افراد مالک که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند طبق حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که از همکاری خودداری می‌کنند، نسبت به تجدید بنا اقدام نمایند.

 بعد از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های صورت گرفته، سهم مالکان فوق را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است باید از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده می‌کند.

تبصره 1-

مدیریت ساختمان یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2-

اگر مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای او توسط مالکان دیگر، دستور تخلیه آپارتمان مذکور را صادر می‌نمایند.

ماده 14

مدیر یا مدیران موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در برابر آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از افراد مالک به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها توسط مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به فرد بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر (مدیران) مسئول جبران خسارات خواهند بود.

ماده 15

ثبت اساسنامه موضوع این قانون ضروری نیست. (الحاقی به موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1376)

نکته

ماده 26 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در مورد حفظ بنا و تعمیرات آن اینچنین مقرر داشته: " اگر بین شرکاء توافق شود که هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده برخی شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن هستند و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود".

برخی مطالب مرتبط با آپارتمان نشینی

وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی

مدیریت مجتمع تجاری: راهکارها و استراتژی ها

قوانین و مقررات ساختمان برای ساکنین| قوانین آپارتمان نشینی