حسابداری در حوزه مالیات بر درآمد اجاره؛ مالیات اجاره اشخاص حقیقی و حقوقی
مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر درآمد اجاره ملک یکی از مهم‌ترین بخش‌های نظام مالیاتی کشور است که براساس قانون مالیاتهای مستقیم تعیین می‌شود. طبق ماده 53 این قانون، تمام املاک مسکونی، تجاری و اداری در صورت اجاره، مشمول مالیات اجاره خواهند بود.
همچنین اداره دارایی در سالهای اخیر پیگیر دریافت مالیات بر اجاره از مالکان است. مالکان باید برای ملک خود تا پایان شهریور ماه اظهارنامه مالیاتی ارائه دهند . حتی کلیه‌ی افراد مالک که طبق شرایط ، معاف از مالیات هستند هم باید اظهارنامه ارائه دهند، به عبارت دیگر همه مالکان املاک اجاره‌ای (مسکونی، تجاری و اداری) باید اظهارنامه مالیاتی را پر کنند. پس باید نسبت به قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره آگاهی لازم را کسب نمایند. در این مقاله آخرین تغییرات سال 1404، نحوه محاسبه، معافیت‌ها و نرخ‌های مالیاتی بررسی می‌شود.
قبل از پرداختن به جزئیات نحوه ثبت اسناد حسابداری مالیات بر اجاره لازم است با نحوه پرداخت و سایر موارد آشنائی بیشتر پیدا کنیم .
تعریف مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر درآمد اجاره ملک نوعی از مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است که در زمان اجاره املاک (مسکونی، تجاری،اداری و غیره)، از صاحب خانه دریافت می‌شود.
در واقع به درآمدی اشاره دارد که اشخاص حقیقی یا حقوقی از اجاره دارایی‌های خود ( خانه، زمین، مغازه و...) کسب می‌کنند. یعنی مبلغی از درآمد ناشی از فعالیت اجاره را به عنوان مالیات باید به دولت بپردازند.
به چه املاکی مالیات بر درآمد اجاره تعلق می گیرد؟
تفاوتی در نوع کاربری املاک برای دریافت مالیات وجود ندارد. این به آن معنا است که هم املاک مسکونی و هم املاک تجاری و اداری مشمول قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک سال 1404 می‌شوند که میزان اجاره بهای این املاک، تعرفه نهایی مالیات را تعیین می‌کند. در واقع طبق ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، مالیات بر اجاره املاک به 75 درصد اجاره بهای تعیین شده (اجاره نقدی + 18 % ارزش رهن) تعلق می‌گیرد.
چه کسانی باید مالیات بر درآمد اجاره در سال 1404 را پرداخت کنند؟
چالش بسیاری از افراد در زمان بررسی مالیاتهای اجاره این است که این مالیات را چه کسی باید پرداخت کند. مسئول مستقیم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره عموماً موجر (صاحب ملک) است؛ مگر در شرایطی که قانون یا قرارداد صریحاً پرداخت مالیات را به مستاجر ارجاع دهد (برای مثال وقتی مستاجر حقوقی و مطابق تبصره‌ها موظف به کسر و ایصال مالیات تکلیفی باشد). همچنین حتی مالکانی که از نظر قانون مشمول معافیت شناخته می‌شوند، معمولاً ملزم به تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر هستند تا از معافیت بهره‌مند شوند.
نکته:
اگر مالک اصلی ملک را اجاره دهد، مالیات اجاره به 75 درصد از ملک تعلق می‌گیرد. اما اگر مستاجر ملک را به مستاجر دومی اجاره دهید، مالیات بر مبنای تفاوت اجاره بهای پرداختی او به ملک و اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم دریافت می‌شود.
مالیات اجاره اشخاص حقوقی (مالک شخص حقوقی) چیست؟
این نوع از مالیات، به مالیاتی اشاره دارد که مالک ملک یک شخص حقوقی یا شرکت است و نحوه محاسبه آن با مالیات اشخاص حقیقی که مالک شخص حقیقی می‌باشد، متفاوت است.
در رابطه با مالیات تکلیفی اجاره اشخاص حقوقی، باید مبلغی که بابت اجاره پرداخت می‌شود را در %75 ضرب کنید تا 25 درصد بابت هزینه استهلاک از آن کم شود. به مبلغ باقی‌مانده مالیات تعلق می‌گیرد.
مالیات اجاره اشخاص حقیقی چیست؟
مالیات بر اجاره اشخاص حقیقی (مالک شخص حقیقی باشد) ، به این صورت است که بر اساس درآمد حاصل از اجاره ، معادل 25 درصد از آن ، کسر هزینه‌ها ، استهلاکات و تعهدات مالک می‌شود. این درآمد مطابق با جدول ماده 131 مالیات مستقیم ، برای اشخاص حقیقی مشمول مالیات خواهد شد.
تفاوت محاسبه مالیات اجاره برای اشخاص حقیقی و حقوقی
اشخاص حقوقی: درآمد اجاره در صورت مالکیت توسط شخصیت حقوقی معمولاً مشمول مالیات با نرخ ثابت مطابق مقررات اشخاص حقوقی است.
اشخاص حقیقی: درآمد اجاره پس از کسر 25٪ بابت هزینه و استهلاک (به‌عنوان هزینه‌های فرضی) به‌عنوان "درآمد مشمول مالیات" در نظر گرفته می‌شود و سپس طبق جدول پله‌ای ماده 131 محاسبه می‌شود.
📌 مبنای قانونی و روش اجرایی محاسبه مالیات اجاره
طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم، قرارداد اجاره (چه رسمی و چه عادی) مبنای اصلی تشخیص مالیات اجاره است.
اگر قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده باشد، همان مبلغ اجاره در قرارداد، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
اگر قراردادی نوشته نشده باشد یا اجاره‌بها به‌طور غیرواقعی کمتر از 80٪ ارزش اجاری منطقه‌ای باشد که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود، در این صورت مالیات بر اساس جدول ارزش اجاری املاک محاسبه خواهد شد.
همچنین در مواردی که قرارداد صرفاً به‌صورت رهن کامل یا با رهن بسیار بالا تنظیم شده باشد، باز هم حداقل 80 درصد ارزش اجاری منطقه ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.
با این حال، سازمان امور مالیاتی برای ساده‌سازی محاسبات و نزدیک شدن به ارزش اجاری واقعی، در بخشنامه‌ها و آموزش‌های اجرایی خود از یک فرمول تقریبی استفاده می‌کند:
قاعده اجرایی (18٪ رهن): در این روش، 18 درصد مبلغ ودیعه (رهن) به‌عنوان معادل اجاره سالانه در نظر گرفته می‌شود و به اجاره نقدی اضافه می‌گردد. سپس مجموع اجاره نقدی و اجاره معادل رهن، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.
به عنوان مثال:
اگر ملکی با 500 میلیون تومان رهن و 5 میلیون تومان اجاره ماهانه اجاره داده شود:
اجاره سالانه = 5 میلیون × 12 = 60 میلیون تومان
اجاره معادل رهن = 18٪ × 500 میلیون = 90 میلیون تومان
جمع کل اجاره مشمول مالیات = 60 + 90 = 150 میلیون تومان
در نهایت، از این مبلغ 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک کسر شده و مابقی به‌عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره در نظر گرفته می‌شود.
سایت مالیات تکلیفی اجاره
بسیاری از افراد نمی‌دانند که برای مالیات تکلیفی اجاره به کدام سایت مراجعه کنند.
- برای این کار باید وارد سایت سازمان امور مالیاتی کشور شوید.
- وقتی وارد سایت شدید روی گزینه سامانه پرداخت الکترونیک مالیات کلیک نمایید.
- در آنجا با واردکردن کد ملی یا شناسه قبض می‌توانید مالیات را پرداخت نمایید.
دریافت قبض مالیات تکلیفی اجاره
قبض مالیات به‌صورت الکترونیکی است. شما می‌توانید با مراجعه به سایت سازمان امور مالیاتی کشور در آن ثبت‌نام کنید. اطلاعات و شماره تلفنتان را وارد نمایید. سپس می‌توانید اطلاعات و قبض مالیاتی خود را مشاهده نمایید. در برخی از موارد قبض و مبلغ قابل پرداخت برای شما پیامک می‌شود.
موعد پرداخت مالیات تکلیفی اجاره
ممکن است برای بسیاری این سوال پیش بیاید که موعد پرداخت مالیاتی تکلیفی چه زمانی است. این مالیات باید حداکثر تا پایان ماه بعدی پرداخت شود. برای مثال اگر شما در آبان اجاره پرداخت کرده‌اید حداکثر باید تا پایان ماه بعدی یعنی آذر مالیات را پرداخت نمایید. پس موعد پرداخت مالیات تکلیفی اجاره تا پایان ماه بعد از اجاره است.
جریمه عدم پرداخت مالیات تکلیفی اجاره
در صورتی که مالیات تکلیفی اجاره پرداخت نگردد، فرد باید جرایم ذکر شده در ماده 199 ق. م. م را پرداخت نماید. در حقیقت، هر شخص حقیقی یا حقوقی که مالیات را پرداخت نکند، علاوه بر مسئولیت تضامنی که با مودی در پرداخت مالیات خواهد داشت، باید حدود ده درصد از مالیات پرداخت نشده را در زمان تعیین شده و 2.5 درصد مالیات به‌ازای هر ماه که با تاخیر می‌دهد پرداخت نماید. از این رو، اگر مالیات تکلیفی اجاره پرداخت نشود، فرد مشمول جرایم ذکر شده در ماده 199 خواهد شد.
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره توسط مستاجر
باتوجه به بخشنامه مالیاتی، در صورت عدم کسر مالیات تکلیفی موضوع تبصره 9 ماده 53 علاوه بر مسئولیت تضامنی که مودی در پرداخت مالیات اجاره دارد، مشمول جرائم مذکور در ماده 199 ق.م.م خواهد بود. این ماده بیشتر مربوط به جرائم مالیات بر حقوق است و بیان می‌کند:
«هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات این قانون مکلف به کسر و ایصال مالیات مودیان دیگر است، در صورت تخلف از انجام وظایف مقرره، علاوه بر مسئولیت تضامنی که با مودی در پرداخت مالیات خواهد داشت، مشمول جریمه‌ای معادل ده درصد مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه نسبت به مدت تاخیر از سررسید پرداخت خواهد بود.»
براساس متن بالا عدم انجام تکلیف تبصره 9 ماده 53 جریمه ماده 199 را به دنبال دارد. بنابراین تمام شرکت‌هایی که مستاجر هستند باید آن را انجام دهند در غیر این صورت مشمول جریمه مالیات اجاره می‌شوند.
چه کسی مسئول پرداخت مالیات بر اجاره املاک است؟ مالک یا مستاجر؟
پاسخ این سوال به این بستگی دارد که مستاجر شخص حقیقی است یا شخصی حقوقی (شرکت ها، سازمان ها و …)؟
چنانچه مستاجر شخص حقیقی باشد، وظیفه پرداخت مالیات بر عهده مالک است و مالک باید هر ساله از طریق پر کردن اظهارنامه الکترونیکی سازمان مالیاتی، اقدام به پرداخت این مالیات کند.
اما اگر مستاجر شخصی حقوقی باشد، برای نمونه یک شرکت تولیدی باشد، مستاجر موظف است که از طرف مالک، هرماه حداکثر تا پایان ماه بعد مبلغ مالیات تکلیفی را بپردازد.
جدول بررسی مالیات بر درآمد اجاره ملک در 1404
برای اشخاص حقیقی، نرخ‌های پله‌ای ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم که در عمل برای عملکرد سال 1403 و اعمال در سال 1404 اجرا می‌شوند به‌صورت جدول زیرهستند:
| درآمد مشمول مالیات اجاره سالانه | درصد مالیات |
| تا 2,000,000,000 ریال درآمد مشمول مالیات | نرخ 15٪ |
| مازاد بر 2,000,000,000 تا 4,000,000,000 ریال | نرخ 20٪ |
| مازاد بر 4,000,000,000 ریال | نرخ 25٪ |
نکته:
اشخاص حقوقی معمولاً از نرخ ثابت 25٪ (طبق مقررات مربوط به اشخاص حقوقی) برخوردارند؛ اما محاسبه دقیق برای هر مورد باید براساس شرایط و معافیت‌های خاص بررسی گردد.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک سال 1404
فرمول مشخصی برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک وجود دارد که موجران و مستاجران می‌توانند برای تعیین دقیق مقدار مالیات‌هایشان از آن استفاده کنند. البته قبل از این فرایند، همه اجاره‌دهندگان املاک باید در موعد مقرر ثبت نام اظهارنامه مالیاتی را انجام دهند.
بر همین اساس مراحل محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره ملک سال 1404عبارت‌اند از:
برای محاسبه اجاره سالیانه، ابتدا اجاره ماهیانه در عدد 12 ضرب می‌شود و درصورتی‌که مبلغی به‌عنوان پول پیش در اختیار موجر باشد، 18 درصد آن به اجرا بها اضافه می‌شود
عدد به دست امده در %75 ضرب می‌شود.
عدد نهایی بر اساس جدول، در درصد مالیاتی مربوطه ضرب می‌شود تا مقدار نهایی مالیات بر درآمد اجاره ملک سال 1404 به دست آید
توجه داشته باشید که در هر سال مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی برای اجاره املاک و پرداخت آن‌ها، تا پایان تیرماه تعیین شده است. برای این اقدام، شما باید به درگاه ملی خدمات مالیات مراجعه کنید و دستورالعمل‌های پرداخت را پیش ببرند.
به طور خلاصه- نحوه محاسبه گام به گام:
1. محاسبه اجاره سالانه: اجاره ماهانه × 12
2. در صورت وجود ودیعه (رهن): 18٪ از مبلغ ودیعه به اجاره سالانه اضافه می‌شود (در مواردی که قانون یا رویه چنین قاعده‌ای را اعمال می‌کند).
3. از مبلغ حاصل 25٪بابت هزینه و استهلاک کسر می‌گردد.
4. مابقی به‌عنوان "درآمد مشمول مالیات" شناخته می‌شود و طبق جدول پله‌ای ماده 131 مشمول نرخ‌های 15٪، 20٪ و 25٪ خواهد شد.
یک مثال از نحوه محاسبه مالیات اجاره
فرض سوال:
اجاره ماهانه 200 میلیون ریال
مبلغ رهن 900 میلیون ریال
گام‌ها:
1. اجاره سالانه: 200,000,000 × 12 = 2,400,000,000 ریال
2. 18٪ از ودیعه: 900,000,000 × 18٪ = 162,000,000 ریال
3. جمع برای محاسبه: 2,400,000,000 + 162,000,000 = 2,562,000,000 ریال
4. کسر 25٪ بابت هزینه و استهلاک: 2,562,000,000 × 75٪ = 1,921,500,000 ریال(درآمد مشمول مالیات)
5. محاسبه مالیات براساس نرخ‌های پله‌ای 1404: از آنجا که 1,921,500,000 ریال کمتر از 2,000,000,000 ریال است، کل درآمد مشمول مالیات در پله اول قرار می‌گیرد و نرخ 15٪ به آن تعلق می‌گیرد.
مالیات سالانه:1,921,500,000 × 15٪ = 288,225,000 ریال
مالیات ماهانه (تقریبی):288,225,000 ÷ 12 = 24,018,750 ریال
توضیح:
در مثال بالا کل درآمد مشمول مالیات در پله اول قرار گرفت؛ در مواردی که درآمد بیشتر از آستانه‌های پله‌ها باشد، محاسبه باید به‌صورت پلکانی انجام شود (بخش‌هایی از درآمد در هر پله جداگانه محاسبه شود)
سند حسابداری در دفاتر مستاجر :
| بدهکار | بستانکار | |
| هزینه اجاره | 200.000.000 | |
| مالیات تکلیفی اجاره | 24،018،750 | |
| ح پرداختنی | 175.981.250 |
سند حسابداری در دفاتر موجر :
| بدهکار | بستانکار | |
| ح دریافتنی | 175.981.250 | |
| پیش پرداخت مالیات | 24،018،750 | |
| درآمد اجاره | 200.000.000 |
نحوه محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقیقی در سال 1404
مالیات اجاره مستغلات برای اشخاص حقیقی همانند سالهای گذشته بر اساس میزان اجاره بهای دریافتی و مقررات ماده 53 و 54 قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه می‌شود. با این حال، همچنان برخی افراد و املاک از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
موارد معافیت مالیات بر اجاره مستغلات در سال 1404 عبارت‌اند از:
1. خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی قرار دارند.
2. املاک مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، در صورت عدم دریافت اجاره.
3. املاکی که به طور رایگان در اختیار وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها قرار دارند و بودجه آن‌ها از سوی دولت تامین می‌شود.
4. مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن و طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته می‌شوند.
5. املاک مورد اجاره در تهران تا 120 مترمربع و در سایر نقاط کشور تا 180 مترمربع (طبق مصوبه سال 1404).
مالکان سایر املاکی که مشمول پرداخت مالیات اجاره می‌شوند، باید طبق مهلت‌های تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، اظهارنامه مالیات بر اجاره املاک خود را ثبت نمایند.
چه کسانی در سال 1404 مشمول مالیات بر درآمد اجاره ملک نیستند؟
بر اساس ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم و تبصره‌های آن، افرادی که در شرایط زیر قرار دارند از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود:
- خانه‌های سازمانی تحت مالکیت اشخاص حقوقی.
- محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل (در صورت عدم دریافت اجاره).
- املاک متعلق به دولت و واگذار شده به وزارتخانه‌ها، سازمان‌های دولتی، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها.
- مجتمع‌های مسکونی بیش از سه واحدی ساخته‌شده طبق الگوی مصرف مسکن وزارت راه و شهرسازی.
- املاکی که پس از فروش در اختیار خریدار قرار گرفته و حداکثر شش ماه مهلت تخلیه دارند.
- املاک استیجاری که در اختیار نهادهای آموزشی و دستگاه‌های دولتی قرار دارند.
- املاک اجاره‌ای تا 120 متر مربع در تهران و 180 متر مربع در سایر شهرستان‌ها.
معافیت ماده 57:
بر اساس لایحه و مقررات بودجه سال 1404، اشخاص حقیقی که هیچ منبع درآمد دیگری جز درآمد حاصل از اجاره ندارند، تا سقف 75,000,000 تومان در سال از مالیات معاف هستند (مطابق ضوابط مندرج در قانون بودجه و تبصره‌های مرتبط).
معافیت بر اساس متراژ مسکونی:
در رویه‌های اجرایی مشخص شده، املاک مسکونی با متراژهای مشخصی (برای مثال تا 150 مترمربع در تهران و 200 متر در شهرستان‌ها) می‌توانند از معافیت‌های مشروط برخوردار شوند؛ اما تعیین دقیق مشمولیت باید براساس دستورالعمل‌های سازمان امور مالیاتی و بندهای قانون بودجه بررسی شود.
انواع مالیات اجاره املاک
انواع مالیات اجاره خانه عبارتند از:
- مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری، اداری و مسکونی؛
- مالیات اجاره انبار؛
- مالیات اجاره اماکن ورزشی؛
- مالیات اجاره دست دوم.
مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری
مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری، از جمله مغازه‌ها، بر عهده مالک است و مغازه‌دار باید مالیات مربوط به درآمد حاصل از فعالیت‌ها و کسب‌وکار خود را پرداخت کند. وی مالیات اجاره را پرداخت و از مبلغ اجاره کسر می‌کند و سپس فیش واریز را به فرد مالک تحویل می‌دهد.
مالیات بر اجاره املاک اداری
مستاجر (شخص حقوقی) در صورت اجاره یک ملک اداری باید اظهارنامه مالیاتی خود را تنظیم کند و به همراه مدارک لازم، آن را به اداره مالیاتی تحویل دهد.
مالیات بر اجاره املاک مسکونی
برای محاسبه مالیات بر اجاره املاک مسکونی، ابتدا باید مبلغ اجاره سالیانه محاسبه شود. برای این کار مبلغ اجاره ماهیانه در 12 ماه ضرب می‌شود.
مثال:
اگر مبلغ اجاره ماهیانه یک ملک برابر 100,000,000 ریال باشد:
مبلغ اجاره سالیانه = 100,000,000 × 12 = 1,200,000,000 ریال
طبق قانون، 25٪ از اجاره سالیانه معاف و 75٪ آن مشمول مالیات خواهد بود:
مبلغ مشمول مالیات = 75٪ × 1,200,000,000 = 900,000,000 ریال
اکنون مالیات سالیانه بر اساس نرخ‌های ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم در سال 1404 محاسبه می‌شود:
تا سقف 2 میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات → 15٪
چون درآمد مشمول مالیات (900،000،000 ریال) کمتر از 2 میلیارد ریال است، کل آن با نرخ 15٪ محاسبه می‌شود:
900,000,000 × 15٪ = 135,000,000 ریال
✅ بنابراین، مالیات سالیانه این ملک برابر 135,000,000 ریال خواهد بود.
در صورت تمایل، می‌توان این مبلغ را به مالیات ماهانه تقسیم کرد:
135,000,000 ÷ 12 = 11,250,000 ریال در ماه
مالیات اجاره انبار
این مالیات به ازای هر مترمربع انباری و همچنین بالکن و زیرزمین احداثی در داخل واحدهای مذکور، معادل 30 درصد از ارزش اجاری مندرج در ستون سایر کاربری‌ها (به استثنای کشاورزی) در بلوک مربوطه تعیین می‌شود.
توجه
این حکم در مورد پارکینگ و انباری عمومی صادق نیست.
مالیات اجاره اماکن ورزشی
مالیات اجاره اماکن ورزشی را نیز می‌توان مانند مالیات اجاره انبار حساب کرد. البته این مالیات ممکن است بر اساس میزان درآمد حاصل از اجاره اماکن ورزشی به کسب‌وکارها تعیین شود و با توجه به سیاست‌های مالیاتی کشور مختلف متغیر باشد.
مالیات اجاره دست دوم
مستاجر محل اجاره که خودش مشمول مالیات اجاره دست اول است، زمانی که ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری اجاره دهد، مشمول مالیات اجاره دست دوم خواهد بود. این مالیات اجاره دست دوم به عنوان مالیات اضافی بر اجاره‌ها، پرداخت می‌شود و موجب افزایش هزینه‌های اجاره دست دوم می‌شود.
ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم:
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه می‌شود.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن‌ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره 1 ماده 53:
بر اساس قانون مالیات مستقیم محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. اگر چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره 2:
املاکی که به طور مجانی در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده (2) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری محسوب می‌شود.
تبصره 3 :
از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.
تبصره 4 :
در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات اجاره داده می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل خواهد شد.
تبصره 5:
مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
تبصره 6:
هزینه‌هایی که طبق قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
تبصره 7:
اگر مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره 8 :
اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده است تا 6 ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
تبصره 9 :
وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن‌ها به وسیله دولت تامین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و موسسات وابسته به آن‌ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
تبصره 10:
واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌شود تا وقتی که در تصرف خریدار است، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براین‌که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره 11:
مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است؛ در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
مهلت تسلیم اظهارنامه و پرداخت
مهلت تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات اجاره در سال 1404 برای عملکرد سال 1403 طبق بخشنامه‌های سازمان امور مالیاتی تا پایان شهریور ماه 1404تعیین شده است. موجران باید در این بازه زمانی نسبت به ثبت اظهارنامه و پرداخت مبلغ مالیات یا امور مربوط به تسویه اقدام نمایند تا از جرائم تاخیر معاف شوند.
توجه
در صورت داشتن قراردادهای پیچیده یا موارد خاص (مثلاً واگذاری توسط مستاجر به مستاجر دوم، یا مستاجر حقوقی که موظف به کسر و ایصال است) در حوزه مالیات بر درآمد اجاره، حتماً با مشاور مالیاتی یا حسابدار خبره مشورت شود.
سخن پایانی
مالیات تکلیفی در واقعی نوعی مالیات است که افراد نسبت به اجاره‌ای که پرداخت می‌کنند باید آن را به اداره مالیات پرداخت نمایند. از این رو، شرکت‌ها و مشاغل می‌توانند از مشاوران مالیاتی در کارهایشان بهره بگیرند تا بتوانند به بهترین شکل پیش بروند.
پرداخت مالیات تکلیفی به عهده مستاجر است. از این رو مستاجران باید بر اساس مهلت قانونی تعیین شده، نسبت به پرداخت این مالیات اقدام نمایند. به‌خاطر داشته باشید که پرداخت مالیات تکلیفی به معنی پرداخت در تعهد مستاجر نیست. این بدان معنی است که مستاجر که خود یک شخص حقوقی است باید به عنوان نماینده سازمان امور مالیاتی، میزان مالیات موجرش را در ازای مبلغ اجاره پرداختی محاسبه نماید و آن مبلغ را به‌جای موجر به اداره مالیات پرداخت نماید.
پیشنهاد ویژه
برای تسلط و آشنایی بیشتر روی مباحث مربوط به مالیات و حواشی آن دوره کارورزی حسابداری حصین حاسب را از دست ندهید.