چکش عدالت بر خانه‌های سوداگران / مالیات بر سفته‌بازی، ضامن آرامش بازار مسکن
به گزارش رسانه مالیاتی ایران، در سال‌های اخیر رشد فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه در بازارهای دارایی از جمله مسکن به عاملی جدی در ایجاد نوسانات قیمتی و افزایش بی‌ثباتی اقتصادی تبدیل شده است. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از معاملات در این حوزه‌ها ماهیت سفته‌بازانه داشته و فاقد پیوند با فرآیندهای تولیدی و ارزش‌آفرین است. تداوم این وضعیت، ضمن برهم زدن کارکرد طبیعی بازار مسکن، انتظارات تورمی را نیز تشدید کرده و بر بی‌ثباتی اقتصاد کلان دامن زده است.
در پاسخ به این چالش، سیاست‌گذاران اقتصادی کشور با هدف کنترل رفتارهای مخرب و هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد اقدام به طراحی و تصویب «قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» کردند. این قانون پس از ارجاع اولیه به کمیسیون اقتصادی مجلس در تاریخ 20 مرداد 1399، طی مراحل کارشناسی و اصلاحات لازم، نهایتاً در تاریخ چهارم مرداد 1404 با تایید شورای نگهبان به تصویب رسید. بر اساس این قانون، سود ناشی از نقل و انتقال دارایی‌هایی مانند املاک، خودرو، طلا و ارز مشمول مالیات خواهد بود.
مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی، یکی از ابزارهای مهم سیاست مالی در جهت افزایش شفافیت معاملات مسکن، کنترل فعالیت‌های غیرمولد و کاهش نوسانات قیمتی محسوب می‌شود. تجربه سایر کشورها نیز نشان می‌دهد اعمال این نوع مالیات نقش موثری در جلوگیری از شکل‌گیری حباب‌های اقتصادی و تقویت بنیان‌های تولیدی ایفا می‌کند. اجرای این قانون در ایران، می‌تواند گامی اساسی در جهت ایجاد ثبات اقتصادی، بهبود عدالت مالیاتی و هدایت منابع به سمت سرمایه گذاری‌های مولد تلقی شود.
حال برای بررسی جزئیات قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی و اثر آن بر بازار مسکن با آقای مهدی موحدی بیک نظر سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور به گفت‌وگو پرداخته‌ایم؛
آقای موحدی گفت: تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن به سبب فقدان قانون مالیات بر سوداگری به طرز چشمگیری افزایش یافته به نحوی که از سال 1355 تا سال 1395 تقاضای سرمایه‌ای در این بازار از 22 درصد به 80 درصد رسیده است.
وی در ادامه اضافه کرد: تقاضای سرمایه‌ای مسکن موجب تقاضای تسهیلات از بانک، خلق پول درون‌زای بانکی و تشدید تورم در این حوزه می‌شود.
سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور گفت: بر اساس داده‌های مرکز آمار، پنجاه درصد خانوارهای کشور اساساً مالک ملک مسکونی نیستند؛ بنابراین در ابتدای امر 50 درصد از خانوارها مشمول چنین مالیاتی نمی‌شوند.
موحدی اظهار کرد: بر اساس قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی، در یک خانواده چهار نفره شامل سرپرست، همسر و دو فرزند بالای 18 سال، مجموعاً پنج واحد مسکونی در صورت گذشت بیش از دو سال از تاریخ تملک، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند؛ در این چارچوب سرپرست خانوار می‌تواند دو ملک، همسر یک ملک و هر یک از فرزندان یک ملک تحت مالکیت داشته باشند.
وی افزود: شرط «دو سال تملک» برای سرپرست خانوار هر پنج سال یکبار قابل حذف است. همچنین در صورت «تبدیل به احسن»، انتقال ملک قبلی تا یک سال بدون پرداخت مالیات امکان‌پذیر خواهد بود؛ انتقالات قهری مانند ارث و همچنین انتقال‌های بلاعوض نیز از شمول مالیات بر عایدی سرمایه مستثنی شده‌اند.
سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور گفت: قانون‌گذار در قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی شرایطی را برای رفع نیازهای روزمره شهروندان در معاملات مسکن در نظر گرفته است تا محدودیت غیرضروری ایجاد نشود؛ چنانچه فردی پس از سه سال اقامت در یک واحد مسکونی قصد «تبدیل به احسن» داشته باشد، این معامله مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد شد حتی اگر مدت سه سال کامل نشده باشد.
آقای موحدی افزود: در خصوص مالکیت‌های مشاع نیز معافیت‌هایی وجود دارد. به این معنا که اگر شخصی چند سهم از املاک مختلف در اختیار داشته باشد و مجموع آن‌ها معادل شش دانگ (یک واحد کامل مسکونی) شود، این مالکیت نیز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف خواهد بود؛ این حکم برای رفع ابهام در شرایط متنوع مالکیت در نظر گرفته شده است.
وی همچنین خاطرنشان کرد: اشخاصی که پیش از استقرار بستر اجرایی قانون مالک واحدهای مسکونی باشند، حتی اگر بیش از 10 واحد در اختیار داشته باشند، در زمان فروش تا سه سال پس از آغاز اجرای قانون مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهند شد؛ این معافیت شامل دلالان و فعالان واسطه‌ای بازار مسکن نیز خواهد بود.
قابل ذکر است در بازار مسکن، فقدان قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی طی سال‌های گذشته باعث افزایش چشمگیر تقاضای سرمایه‌ای شده است؛ به طوری که سهم این نوع تقاضا از 22 درصد در سال 1355 به 80 درصد در سال 1395 رسیده است. این روند علاوه بر ایجاد فشار بر بازار و افزایش تقاضای تسهیلات بانکی، موجب خلق پول درون‌زای بانکی و تشدید تورم شده است؛ قانون جدید با هدف کنترل این وضعیت، سود ناشی از نقل و انتقال املاک را مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده و بر اساس داده‌های مرکز آمار 50 درصد خانوارهای کشور که فاقد ملک مسکونی هستند، از ابتدا مشمول این مالیات نمی‌شوند.
معافیت‌هایی همچون شرط «دو سال تملک» با قابلیت حذف هر پنج سال یکبار، انتقال بدون مالیات در صورت تبدیل به احسن تا یک سال، معافیت انتقالات قهری و بلاعوض و مالکیت‌های مشاع معادل یک واحد کامل نیز پیش‌بینی شده است؛ علاوه بر این مالکین پیش از آغاز اجرای قانون تا سه سال فرصت فروش بدون پرداخت مالیات خواهند داشت، اجرای این قانون با حداکثر 20 ماه فرصت برای ایجاد بستر اجرایی همراه بوده و آغاز آن مستلزم اعلام عمومی وزیر امور اقتصادی و دارایی از طریق روزنامه رسمی است.